《不動產玲瓏集》實價登錄與地政士

不動產實價登錄自去年101年8月1日開始施行，主管機關內政部發布新聞表示，目前已有累積超過50萬筆實價登錄的資料，可供民眾點閱參考，以落實不動產資訊透明化，減少不動產價格哄抬亂象。內政部感謝相關業者協助推動，也希望相關業者繼續配合，如實申報登錄，其中買賣交易申報登錄案件的主要業者，就是地政士，即俗稱土地代書，地政士申報登錄的案件數量，超過百分之九十以上，可謂推動實價申報登錄的最大功臣。 政府為實現居住正義政策，推動實價登錄制度，修訂「平均地權條例」及「地政士法」，地政士變成實價登錄第一順位的申報義務人，政府要求地政士送辦買賣登記案件完成後三十日內，要申報登錄交易實價，而且申報登錄的內容巨細靡遺，除必須填報交易實價及不動產的所有標示之外，還須填報坐落都市土地使用分區、移轉面積分算、公設持分面積細算、有無管理組織、車位移轉面積細算等等，其中很多項目，原可由政府地政機關以電腦自行連結勾稽，卻全部要求地政士填報登錄，逾期申報要開罰3-15萬元，填報內容錯誤，也要開罰3-15萬元，而且是連續按次開罰！地政士承接買賣移轉登記案件，收費大約一件1-2萬元，卻因配合實價登錄政策，動不動就要被開罰3-15萬元，迄今開罰案件已經多到，讓地政士叫苦連天，滿肚子苦水，亦讓他們覺得工作尊嚴受損，自忖幫忙政府推動實價登錄政策，怎地變成「有功無賞、打破要賠」的低等小兵，理應由買賣案件的權利人自行申報交易實價，肇因申報內容複雜，轉向要求地政士配合申報登錄，詎料政府要求地政士配合的手段，竟是開罰關刀高高舉起又重重砍下的嚴厲懲罰！如此扭曲代理制度，更讓多數的地政士喟嘆，根本是對這項職業的一大污辱，深?協助政府推行實價登錄，卻自陷毫無尊嚴亦無榮耀之惡境！網路上竟有民眾訛傳，實價登錄最大的受惠者是地政士，可謂是天大的反諷和冤枉！ 地政士其主要業務與土地登記相關業務息息相關，舉凡代理申請土地登記有關之稅務事項、公證、認證事項、代理申請土地登記、測量事項、申請土地法規規定之提存事項，代理撰擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證等，地政士業務之執行，必須經由權利或義務當事人之委任代理，始生效力，亦即地政士係為地政士法第16條規定條文中，所指代理申請土地登記事項之「代理人」，而非係土地法第73條規定條文中，所指土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同申請之權利義務「行為人」，為了推行實價登錄，強行規定迫使地政士淪為義務行為人，連不動產經紀業居間或代理成交之買賣案件，亦規定由地政士承擔申報登錄責任，完全背離代理制度，且罰鍰亦不符比例原則，被譏諷為「公親變事主」！如此制度，對地政士極為不友善，讓地政士陷入儼如「端燒餅送人吃，連掉芝麻都要被懲罰」的不堪窘境。 平心而論，稅法學者倡議實價登錄後，政府應繼續推行實價課稅，以貫徹所得徵稅的宗旨。為落實居住正義的政策，實價登錄後，國稅單位已經按實價登錄的價格，分算出房屋出售獲利的所得，正式開徵財產交易所得稅了；而出售房屋所座落之土地，則因平均地權條例第46條和土地稅法第30條規定，仍按公告土地現值開徵土地增值稅，尚未能照實價課稅；遺產稅及贈與稅，亦因遺產及贈與稅法第10條規定，只能按公告現值計徵，但不動產實際交易價格，確實因實價登錄制度的推行，完全透明，只要修改上開相關法條，即可能按照交易實價徵稅，爰地政士協助政府完成交易實價申報登錄，確實功不可沒。 站在執行實價登錄作業第一線的地政士，為了配合政府貫徹實價登錄政策，雖然帶著委屈，徒呼負負，仍忍辱負重努力完成實價登錄，很多立委路見不平，深覺賞罰不盡公平，已經提案，要求修改地政士法，起碼應給地政士多一項限期改正的機會，不能動不動就開罰，因為地政士確實是實價登錄的大功臣！地政士法第51條之1，明天12月4日即將在立法院內政委員會，就給予地政士申報登錄限期改正修法案進行討論，希望立委諸公及主管機關秉持公平正義原則，給予努力完成實價登錄巨大工程，卻委屈求全犧牲奉獻的地政士們，有一次限期改正的機會，他們不是實價登錄的叛徒，反而是有功於實價登錄的專技從業人員，期盼有關單位推行政策之餘，體察民瘼，衡情論理，扭正不平制度。 埋頭行筆，思緒澎湃，驀抬頭，乍見青雲直上，期盼公平正義，自在人心，俯首默禱，國泰民安，國運昌隆。（本報記者世忠特稿）