全球通膨溫和 不動產投資可望續強

記者楊伶雯／台北報導

今年來不動產始終是經濟中的亮點，統計全球主要REITs（不動產投資信託）指數表現幾乎都有雙位數的報酬率，甚至日本、香港REITs更有超過2成的亮麗表現；群益投信表示，REITs具物業價格上漲、租金成長、高配息率三大優勢，在全球通膨溫和下可望續強。

群益投信指出，不動產指數自2008年金融海嘯後持續強勁反彈。觀察各區域包括亞洲、歐洲、北美不動產指數，除2011年報酬率為負值外，其餘皆達雙位數漲幅，且半數以上超越大盤指數，今年以來北美不動產指數漲幅高達16.38%，連處在國債問題不斷的歐洲不動產指數也有將近1成的漲幅。

群益投信整理全球三大區域不動產指數表現，亞洲地區2012年上漲38.19%，今年來漲幅12.45%；歐洲2012年漲幅22.6%，今年來上漲9.97%；北美2012年上漲12.07%，今年來上漲16.38%。

群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，REITs固定配息的類固定收益投資屬性持續受到投資人青睞。2008年金融風暴後不動產基金每年皆呈現資金淨流入，今年仍延續2008年以來的吸金功力，資金呈現逐月淨流入，統計到4月底為止，共流入118.9億美元，推升相關指數創新高。

李運婷強調，不動產表現有「M型化」的態勢。一般都認為不動產具備抗通膨的特質，因此在物價高漲的時期投資不動產相關商品會是不錯的選擇，但事實上，這觀點只對了一半，其實不動產相關商品的特性就有如英文字母的M，在通膨相對低或相對高的時期獲利才最好，若通膨剛好處於不上不下的狀況，則最不具吸引力。

李運婷指出，根據國際貨幣基金(IMF)的資料統計全球歷年來的物價漲幅，並將其區分成7個區間，去計算每個通膨區間當時的全球不動產指數報酬率，M型趨勢便顯而易見，亦即在通膨可控以及物價高漲的兩個期間，不動產指數的表現最好。

理由就在於當全球通膨在可控範圍或相對低的水準時，金融市場通常都處於相對寬鬆的環境當中，換句話說是處於降息循環或借貸條件較不嚴苛的時期，在寬鬆的環境下本就有利於不動產業的發展前景，因此指數表現當然居前。李運婷強調，當物價高漲時不動產抗通膨的特性就愈明顯，此時資金也會集中在相關商品，因此物價高漲時投資不動產相關商品的確也會是不錯的選擇。

李運婷指出，如果通膨處於4%至7%的區間，市場對於央行祭出緊縮措施的預期就會增溫，當然這並非意味著當通膨在7%以上時央行不會有任何緊縮動作，這是因為7%以上就屬於通膨失控的局面，在通膨失控發生時央行無法有效地一次性壓低物價，因此資金短期間反而會快速湧向商品與不動產，導致資產價格攀升。

群益投信建議投資人，不要再認為不動產相關商品只是抗通膨下的投資工具，在全球寬鬆環境、物價可控的年代，也會彰顯出巨大的投資效益。在2014年以前寬鬆貨幣政策仍將持續，因此不動產料將處於正向循環，投資更要順應這樣的趨勢。