壽險買商辦 瘋售後回租

工商時報【記者張中昌╱台北報導】 壽險業者買商辦大樓，合約附「售後回租」成為重要條件。受制於最低收益率須達2.875％的規定，壽險業今年「獵樓」大減，但從成交案例可發現，相關案件幾乎都附有「售後回租」條件，也就是壽險買下時就確定已有租客，讓空租風險大降，且有助符合法令規定。 包括今年9月南山人壽以48.96億元買下位於台中的「勤美誠品綠園道商場」，出售業主勤美集團就附加提供15年的租約；10月新光人壽得標的淡江大學旁「HI-CITY」複合學舍，業主龍巖集團一樣附「售後回租」，保證每年有6,000萬元以上租金收益。 三商美邦人壽12月買下內科精英電腦總部大樓，花了66.8億元，主要也是因為內含十年「售後租回」條件，讓三商美邦人壽評估未來承租客源不成問題，決定下手。 壽險業者表示，壽險資金不斷成長，但能投資的項目不多，商辦大樓被限制要有最低收益率2.875％，在房價高漲之際，用該條件很難找到標的，尤其是在大台北地區，但售後回租模式，通常回租業主為達壽險最低收益率2.875％的門檻，會提供相較區域更優渥的租金，且租約較長。 業者指出，壽險資金不斷成長，但是去化的管道有限，壽險公會統計，截至9月底，壽險業資金銀行存款達6,540億元，但因現在利率水準平均僅約0.39％，資金運用效率明顯不佳，壽險公會主張，在商辦市場有投報率限制的情況下，政府應釋出更多優質的BOT案，讓壽險資金能有效運用。 壽險公會表示，現階段壽險業閒置資金約8,000多億元，估計有5,000多億元可投入公共建設，以公共建設投報率約可達3~4％的來看，明顯比單純放在存款理想。 壽險公會指出，截至今年第3季，壽險資金運用在公共投資僅174億元，以現階段全球幾乎都處於低利率水準的環境，政府可以善用，開發更多優質BOT案，不但讓壽險資金有去化管道，也有助彌補政府財政缺口。