大發歐債危機財

工商時報【顏嘉南】 ■在歐債陰霾籠罩下，外界視歐洲大陸如畏途，美國投資客卻大膽搶進歐洲房地產市場，打算發歐債危機財。 ■Many real estate investors in the United States are eagerly seeking opportunities to reap profits from the Continent's distress. 牽動全球經濟的歐債危機爆發迄今已經3年，正當外界密切注意歐債走向之際，許多美國投資客卻將歐債危機視為投資良機，遠征大西洋彼岸的歐洲房地產市場，準備大賺一筆。 投資公司Forum Partners Europe執行長普雷特（Russell Platt）表示，「許多經歷1980年代末期美國不動產市場大衰退的投資公司，認為此時正是投資良機，現摩拳擦掌打算發歐債財。」 美國 錢進歐洲房產 2012年前9個月，美國大型房地產公司共買進35億歐元的歐洲問題房地產，約較去年全年增加近5倍。 其中最大的交易是美國最大購物中心營運商西蒙（Simon）房地產集團，於3月斥資20億美元，收購法國零售房地產投資信託公司Kelpierre近3成股權。另外，北美最大商用房地產業者Brookfield，在6月花了5.2億英鎊，買下英國開發商Hammerson的辦公室投資組合。 美國房地產研究集團Green Street Advisors的房地產分析師路茲斯（John Lutzius）表示，「近期暴增的交易反映出，歐美上市房地產公司的資金成本差異。」 除此之外，私募基金公司亦競相購買歐洲銀行的問題商用房地產抵押貸款投資組合，投資人和顧問表示，他們以極大的折扣取得這些債權，最終目的是希望賺取12％至18％的高額報酬。 紐約研究機構Real Capital Analytics市場分析主管泰賓（Ben Carlos Thypin）表示，「買家主要是美國的大型私募基金業者，而且習慣承受風險。」包括百仕通集團、龍昇星（Lone Star）和Colony Capital等大型買家，不約而同增聘員工，收購當地房地產公司，積極擴張歐洲版圖。 英國、愛爾蘭 資金目標 私募基金收購的貸款組合多半是英國和愛爾蘭的商用房地產，通常被視為是在大城市之外的次級或是三級地點。 Kennedy Wilson去年以8折價13億英鎊，取得愛爾蘭銀行在英國的投資組合，今年6月Kennedy Wilson攜手德意志銀行，以17折、3.6億歐元，向駿懋銀行（Lloyds）收購風險較高的愛爾蘭貸款組合。 私募基金一旦取得投資組合，通常將貸款分拆再迅速出售。例如龍昇星去年12月向駿懋銀行買進一批資產，幾個月後便將一筆位於康瓦爾的購物中心貸款，轉售予另一個投資集團。 商業不動產抵押貸款證券（CMBS）在歐洲並不像和美國一樣常見，多數歐洲的抵押貸款仍留在銀行帳上，拖累銀行獲利。 隨著歐債危機持續延燒，預期歐洲銀行將持續出售這些不良資產，以提升資本並防範未來損失。摩根士丹利預估，歐洲金融機構可能須降低商用房地產的曝險部位，最高達7,600億美元。 負責Kennedy Wilson歐洲擴張業務的瑞克絲（Mary Ricks）表示，「歐洲銀行承受的壓力已到最高點，他們必須擬定減債計畫並有效執行。」