房價不易樂觀 注意基本面變化

（中央社記者韋樞台北22日電）根據2013年第4季國泰全國房地產指數顯示，第4季比第3季價漲量穩，比2012年同期價漲量增。學者認為，2014年房價不易樂觀，宜注意基本面變化，勿低估市場風險。

2013年第4季國泰房地產指數顯示，美國量化寬鬆政策緩步退場，奢侈稅小幅修法，央行持續維持低利等利空訊息減輕下，政策上的短期壓力略舒緩；但各界對2014年房市悲觀看法，政府部門對房市泡沫嚴重論點，顯示後市較不易出現樂觀訊息。

房地產指數調查指出，2013年第4季全國房價上漲主要為台中市價格大漲所致，但台北市與新北市價格表現持平，顯示房價泡沫隱憂確實對雙北市造成不小壓力。此外，第4季全國推案規模超過4000億元，近兩年持續累積的案量，加上政策對豪宅交易逐步採取實價課稅，對後市發展產生不小的隱憂。

景文科技大學副教授章定(火宣)表示，從中壢、桃園等地的低價區成交量指數來看，中壢高達847.64，桃園高達 272.84；台中市指數更高達 901，高雄市低價區也有291.59，顯示都市中心房價過高，迫使推案愈來愈往郊外的低價區前進。

章定(火宣)以日本為例，東京、大阪、京都的房市泡沫化之前均曾發生過類似情形，市民住不起市中心，只好郊外發展，形成「都市甜甜圈化」，但是郊外的基礎建設跟不上人口遷移，而都市中心人口負成長後，房價自然調降，於是部份郊外人口移回市中心，稱為「回歸市中心化」。

他認為，五都的低價區成交量指數顯示「都市甜甜圈化」正在成形，不過與數十萬人口的大規模遷徙，還有一段距離，但仍要注意「都市甜甜圈」是否繼續擴大，萬一甜甜圈塌陷時，就是房市災難時刻來臨。

德明財經科技大學不動產系副教授花敬群認為，2014年用話題左右房市的能量變弱，而市場的量價基本變化和社會上對房價負擔能力才會影響房價，再加上2014年底有選舉，地方財政困難，部份會透過調高房屋稅和地價稅來解決，而中央政究竟如何全面實價課稅進而對房市產生什麼樣的影響，值得觀察。

國泰建設協理陳仁澤表示，真正的都市化是要有重大建設和產業配置計畫，才能促進都市繁榮，近 10年雙北市房價翻漲 140%，桃園漲 90%，台中漲70%，高雄漲 65%，台南僅漲 50% 居最後；其中台南沒有捷運規劃，房價相對落後。

陳仁澤指出，新北市正在進行的捷運三環三線等於將雙北市和桃園圈在一起，未來可產生極大的經濟動能，提供了外圍房市最重要的交通建設，也為購屋人帶來多元化、較便宜的房價。

章定(火宣)提醒，從 2013 年房市量價俱揚來看，似乎購屋人低估了風險，這也是近年房市大多頭之後必然的展現，大家都有勇氣承擔風險，但千萬不要小看QE 退場所造成的利率升高和熱錢流向，屆時是否還有能力負擔房價和房貸，值得深思。1030122