深耕商辦營建股 中長線有撐

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】 奢侈稅將從嚴朝「滾動式」修法，壓抑價量上衝的空間，反觀商用不動產市場，精華地段供給短缺，兩岸服貿協議簽訂預期將為商辦市場帶來新需求，加上金管會鬆綁長達9個月的壽險業禁購令、最近多家壽險業董事會通過購置不動產等潛在利多，未來行情欲小不易。 興富發（2542）、宏盛 （2534）、長虹（5534）、宏普（2536）、皇鼎（5533）等深耕商用不動產的營建族群，近期惜售、慢賣心態濃厚，迎接中長線利多。 興富發深耕台北市大直，其中「金泰九」辦公大樓，每坪土地取得成本120~130萬元，如今市價至少翻1、2倍，正進行都市計畫通盤檢討，若順利年底可望動工興建。興富發副總經理廖昭雄表示，興富發「金泰九」占地達3,255坪，規劃11層樓的辦公大樓，已有3、4組法人洽購，不乏國內外法人和保險業等。法人估計，「金泰九」成本低廉，若順利開發，保守估計獲利約100至110億元、貢獻EPS 13至15元，堪稱超級大補丸。 宏盛南京東路六福皇宮飯店對面「捷四」辦公大樓，正與捷運局洽談權利分配比率，若順利則第4季可望取得使用執照並開賣。 宏盛經理李宗平表示，「捷四」占地986坪，現已完工，正等權配比結果，估宏盛分回6成、約6,500建坪，宏泰人壽分回4成。分析師估計，捷運信義線可望年底完工通車，沿線資產行情看升；目前中古辦公行情每坪125萬到140萬元估，宏盛若以每坪110萬元出售，則毛利率上看5成，可望貢獻EPS達6元。 長虹也坐擁內湖雲端產業園區旁的「WTO12期長虹新世紀」辦公案，保守估計總銷約70億元。長虹董事長李文造表示，長虹傾向只出售5成，其餘保留惜售。 法人估計若「長虹新世紀」出售半棟，則毛利率上看45％；可貢獻EPS約6至6.5元。 宏普擁有台北市和新莊至少5筆廠辦、辦公案，總銷22億元的內湖文德科技大樓已售30％，7成已出租，舊宗堤頂大道廠辦大樓甫完工，占地4,100坪，已有承租戶洽租，至於大直金泰段台北好好看辦公、士林德行西路蘭雅廠辦、新莊副都心商辦或住宅等，也進入開發階段。 皇鼎6月才以12億元賣掉內湖富信大飯店土地和大樓，獲利4.3億元，貢獻EPS上看1.9元，第3季可望入帳；此外，還坐擁內湖文德科技大樓、中和健康路聯合科技大樓、內湖民權東路民權財星大樓、汐止工二廠辦大樓等4棟商辦大樓案。 其中，內湖文德科技大樓占地330坪，興建8樓廠辦產品，即將完工，總銷上看10多億元，最近有意全棟出售，也有保險業和潛在買家洽購；法人估毛利上看5成，若順利處分有機會貢獻EPS 1.5元。