社評－西班牙泡沫教訓 大陸須警惕

旺報【本報訊】 大陸經過數波打房，但中國房地產指數系統卻顯示，主要城市平均房價已連續兩個月上漲。雖然，在整體經濟成長趨緩情勢下，房市需求依然暢旺，可見民間投資意願強勁，這應該是件好事，但也突顯了大陸在打房措施上或許存在盲點。最近西班牙房市泡沫的破滅，提供了大陸一些可以參考與警惕的教訓。 西班牙房市崩盤，是因為銀行在經濟榮景時一昧追求利潤，過度大方提供融資給營建業者，因而形成泡沫。當政府察覺泡沫危機時，急忙修法想救銀行，反而把銀行和房市一起打垮！大陸從西班牙泡沫與美國次貸危機中，最值得借鏡的教訓是，避免房市泡沫，僅從供需關係作「量」的管制，可能是徒勞無功的。 大陸打房，先是讓購買者不易取得融資，目前則是以「限購令」直接切斷房地產的供給與需求。但是，西班牙的教訓告訴我們，只要有利可圖，建築業就可輕易取得資金，有供給就會有需求。必須提高房市成本，打房才能奏效。首先，要增加銀行對營建業者的融資成本，其次，倣傚台港星奢侈稅制，但稅率應該更高。這樣，房市才有可能逐步降溫。 金融海嘯期間，大陸為了擴大內需，向經濟體大舉注入四兆人民幣，由中央和地方共同分攤這筆龐大的經費，地方政府靠的就是標售土地，由各省縣市所屬國企負責助推，地方國企高價標得的土地，由地方金融機構慷慨融資，土地交易才會不斷追價。這和西班牙銀行過度融資給營建業的情形非常類似，所以大陸後續要密切注意，不要重蹈西班牙的覆轍！ 政府打房往往愈打房價愈飆漲，大陸如此，台灣亦然。政府政策明顯打壓房價，代表政府認定房價太高，但如果民眾對房價上漲存在預期心理，結果反而推動房價再度上漲。當政府被迫加大打房力度時，房地產就會出現暴跌風險，就像西班牙一樣，泡沫快速破滅。所以，如果大陸一昧以「限購」壓縮房市，最終可能會讓房貸抵押品大幅縮水，到時再回頭救也來不及了！ 西班牙銀行對建商的融資，高達該國GDP的110%，造成過多空屋無人購買，一旦景氣趨緩或利率上漲，銀行一收傘就會有大量建商倒閉，進而拖累銀行，一場金融風暴就此釀成。大陸為打壓房市需求推出的限購政策，就基本經濟學來說，是不可能奏效的，因為貸款利率顯然不高，房地產仍然是投資上選，建商樂此不疲，這就是為什麼大陸買樓人潮依舊的原因！ 大陸打房應該從西班牙吸取的教訓是，與其限制供需，不如從銀行業的融資定價著手。提高銀行業的不動產融資成本，就會直接影響銀行投入不動產融資的意願。對於銀行對不動產的授信，人行可從差別性存款準備率、融資利率彈性區間或者是存貸比著手，從源頭調整不動產融資的資金供給。 但是，為了保持銀行在營運上的穩定，人行應該在其他部分，給予銀行適當的補貼或政策開放的利多，銀行就會有意願配合。在目前政策下，大陸政府堅持鐵腕打房，來壓制政府自己搞出來的問題，不但是冒著更大經濟下行風險，也有悖社會正義原則。