實質需求大 台北市房價居高不下

從近期土地交易顯示，台北市的土地價值越來越高，加上實質需求仍強，因此也牽動並支撐了整體房價居高不下，建議年輕人有能力還是要買台北市。

宣布第3波信用管制後， 央行7月9日標售1000億元定存單，吸引了3倍投標總額，得標加權平均利率竟然只有0.87%，創下17個月以來新低，代表市場上資金依舊氾濫。

彭總裁沒說錯，若央行放手不管，房價一定漲得更厲害！對滿手游資的金融業來說，連央行定存單都搶破頭了，不拼命推房貸吃什麼？過去1年，房價仍持續溫和上漲，但央行讓房價上漲力道轉弱卻是不爭的事實！

政策不放鬆，但近期有件土地成交價相對偏低、沒引起關注的交易案，我個人卻覺得此案意義深遠，值得大家參考。6月台北市建國北路一筆住宅區土地以每坪475萬元標出，相較於先前太平洋敦南大樓的每坪土地1453萬元，建國北路的成交價平實許多，但關鍵在於這塊地距離第一殯儀館僅150公尺（可說位於民眾最不能接受的嫌惡設施邊上），因此每坪475萬元，推估是台北市中心住宅土地的最低價，應該不離譜（每坪近500萬）。

市中心最便宜的住宅土地1坪將近500萬元，難怪台北市房價越漲越高（註：信義房屋4~5月大台北月指數，顯示雙北市房價再創歷史新高，年增約5~8%），證明我1年前的預測完全正確（今周刊749期《徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！》）。

另外，1年多前，我特別給年輕人幾項建議（今周刊第751期《徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！》），如今看也都正確：今年來，新北市房市熱絡許多，價格也漲了，1年前擔心買在高點的人，現在應該都安心了。這次再提供幾個觀察方向，希望能幫你看清未來長期趨勢，別再盲目相信機率其實不高的走空預測。

觀察1 目前經濟狀況 相對仍然算好

近來媒體報導，台灣出口值連續4個月衰退，是鄰近國家中唯一衰退的。然而，所謂出口衰退，只不過是指沒有「再成長」，沒有比去年同期還要更好，但現在出口總值仍維持在一定水準以上，遠優於金融海嘯時期的出口總值（如圖1所示）。這只代表產業界不需要再僱用更多人，失業率將無法進一步下降，但是持有房地產者不會普遍缺錢，不至於產生立即拋售的沉重壓力，房價沒有大幅下修的可能。

如圖2所示，可以明顯地看出，台灣出口值連4月衰退的主因，是因為資訊與通信產品年增率掉得十分厲害，但這可能是去年的年增率飆得十分厲害（單月年增率曾高達84.17%）所墊高的基期所致。如圖3所示，若以較具領先性的訂單值來看，衰退最大的資訊與通信產品已開始慢慢回升，若未來資訊與通信產品出口年增率能夠轉正，出口值就不會再持續衰退（如圖4所示之景氣領先指標可看出連續數月上升）。

從資金面來看，就算目前出口衰退，但台灣地區出口值仍大於進口值，仍維持出超的情況，一來一往資金仍持續流入台灣。今年上半年的貿易順超量還比去年同期略增4.7%，對GDP 的計算來說，反而有利。

讓我們看一下GDP計算方式：GDP＝民間消費支出＋國內投資毛額＋政府支出＋（出口－進口），從算式可清楚看出，只要淨出口值仍為正值，就不會讓GDP減少，而占GDP比重將近60%的民間消費支出，影響才最大。我是說，真正會讓經濟衰退的，其實是民眾莫名的恐慌，導致信心下滑，消費減少。但從今年上半年批發、零售業、餐飲業營業額數字上，看不出民間消費支出有明顯減弱的趨勢。

批發、零售業、餐飲業營業總額僅年減0.58%（批發業、零售業、餐飲業分別成長 -1.92%、2.64%、3.88%），但其中零售業中的綜合商品零售業營業額，仍較去年同期成長6.5%，而綜合商品零售業中百貨業成長5.18%，便利商店業更是成長12.1%！

觀察2 少子化趨勢下 北市需求更大

少子化趨勢下，台灣會不會人口負成長，仍言之過早（依經建會統計，最近兩年出生人數大增，使預計2022年的「人口零成長」將往後延2、3年）。只是，除了人口自然增加以外，還會有所謂的社會增加（人口移動造成的增加，來源分為國內移動與國外移動），只要放寬移民門檻，年輕勞動力來源與人口負成長問題，都不是無法克服或緩解的問題。

從鄰國經驗來看，日本早已開始人口負成長，但東京人口仍持續增加（如圖5）。照這個來看，台北市人口勢必會持續增加（2011、2112上半年各縣市人口淨遷入前兩名為台北市與台中市，而2011台北市人口淨遷入是台中市3倍多！），住宅需求也會持續增加，甚至會像東京近10年來增加速度會更快。這件事的意義是：如果你擔心總人口減少，住宅需求減少，導致房價下跌，年輕人更應該想盡辦法買在台北市！因為人口增加趨緩下，政府只有在人口稠密的大型都會區投入公共建設，才能創造較大的經濟效益（相對於台北捷運獲利豐厚，高雄捷運幾乎虧光，隨時可能停駛），台北市是首善之區，因此政府必將在台北市投入更多公共建設，吸引企業來設立公司、個人來工作與居住，使台北市人口持續增加、住宅需求持續增加。

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.59 2012年8月號