【Yahoo論壇／劉佩真】一次看懂2018年 國內房市走向

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

2018年國內住宅市場交易結構恐呈現價格緩跌、量難大增的局面。其中制約房市景氣無法回升的主因在於2018年尚有大量交屋潮湧現，全台預計約9.4萬戶，更何況市場也持續充斥大量餘屋（根據內政部統計，2016年底全台新建餘屋量達7.4萬戶，七都中以新北市1.5萬戶最多，桃園、高雄餘屋量也接近1.3萬戶），等同2018年供給端的賣壓未除。

而賣方在面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售的局面下，降價還換取成交的策略依舊是首選，自然將促使2018年住宅價格呈現緩跌態勢，成交量能的年增率在2017年基期墊高之下，2018年難有亮麗的表現，顯然國內房市雖已擺脫最悲觀的谷底，但現階段仍處於盤整階段。

至於在都更政策的推動上，2018年預計仍將是市場焦點所在，畢竟國內住宅老化的情況嚴重，且居住安全受到挑戰，截至2016年底，我國住宅總量約有845萬戶，屋齡30年以上的戶數有384萬戶，約佔整體的45.44%，內政部更預測2026年全國屋齡30年以上的戶數將達到597萬戶，2036年將進一步達到740萬戶。

有鑑於此，為加速都市更新速度，政府推動都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市更新條例、國家住宅及都市更新中心設置條例，期望透過行政革新、專業服務、租稅優惠等層面，來進行都市更新與老舊房屋的重建。然而為免除後續的爭議，此兩項法案的前期申請門檻相對墊高，故排除拒遷戶、如何整合住戶意見仍是推行的關鍵。

再者近期因台北市政府推出健康公共住宅，吸引大批人潮湧入看屋現場，反應熱烈且頗受好評，故再度使得社會住宅議題重新受到市場的聚焦。

事實上，台灣社會住宅的占比僅有0.08%，在國際上屬於偏低的水準，遠不如荷蘭的32%，更不及鄰近國家香港、韓國、日本、新加坡比重分別為29%、6.5%、6.1%、3%的水準。

政府則是期望於2020年打造8.5萬戶社會住宅，2024年達到20萬戶的目標，占比能提升至2.34%，屆時台北市、新北市、桃園市社會住宅數目將各達5萬戶、5萬戶、3萬戶，顯然未來國內社會住宅將以北台灣的供給為主，預計社會住宅採用將政府興辦及獎勵民間興辦兩種方式，其中獎勵民辦包括租用民間建物，將空屋轉為社會住宅使用的「包租包管」方式，以及容積獎勵、都市更新分回或與軍方聯合開發等，皆是多元的方案。

社會住宅政策特色在於只租不售，以實現真正照顧弱勢族群的目的，可減緩對於整體房市所帶來的衝擊，不過社會住宅的釋出對於首購市場仍有部分的影響，主要係因有些首購族短期內將可藉由社會住宅來解決居住的需求，以待儲備能力來購置自有住宅，因而造成首購的房市需求規模有所縮減。

而在其他2018年國內政府房市相關政策方面，則包括縮短實價登錄揭露期程、建物測繪登記新制上路，屋簷雨遮不再納入登記、社會住宅包租代管計畫等。其中縮短時價登錄揭露期，主要是每月發布3次實價登錄最新資料，取代原每月1日、16日，每月發布2次的頻率，預期將有利於民眾即時查詢不動產交易資，更有助於買賣資訊的透明化。

而建物測繪登記新制上路，屋簷雨遮不再納入登記制度，主要是2011年5月起內政部修改《地籍測量實施規則》，明訂雨遮可登記、不可計價，爾後2016年底決議自2018年元旦起取得建照的建案，將採行雨遮不登記制，也就是2018年起國內房屋銷售，將存在以2011年建物銷售雨遮可登記及可計價、2011~2017年取得建築執照的房屋，可登記而不可計價、2018年後取得建照者不可登記及不可計價等一國三制的局面，而此引發市場混亂的情勢值得持續觀察。

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