低利籠罩 40年房貸適用理財族

新冠肺炎疫情才逐漸趨緩，房市在台商回流、游資豐沛、房貸利率持續走低，以及預售案場熱賣消息被刻意放大等因素交相搭配下，從北熱到南。

房價看似蠢蠢欲動時，手頭沒有充裕資金的人，難道又要眼睜睜看著機會從眼前溜走？最近銀行的房貸戰廝殺激烈，也許民眾可以從「40年房貸」、「貸款成數9成以上」的房貸產品內容裡，重新捉住機會，但要記住：「借來的，都是要還的」，在每月有多一點資金運用，及總利息支出高出很多之間，定得要拿捏出平衡點。

舉例來說，買間1250萬的房子，向銀行貸款8成，也就是1000萬，年利率1.6％，不考慮寬限期，如選擇20年期房貸，總利息會是169萬元，30年期的話會是269萬元，如果是40年期，利息則會是355萬，把40年期與20年期的總利息支出相減，是186萬元，也就是購屋民眾多出來的房貸利息支出。

這也是為什麼許多人不能接受40年房貸甚至30年房貸的原因：錢能留著自己用，幹嘛多讓銀行賺走那麼多利息？但高於20年的房貸，一定有其優點或商機。

依內政部統計，2010年時六都的平均貸款年限是18年，去年第三季起的統計則已經延長到22年左右，由此可以推論，超過20年的房貸被接受度已經變高了。

對背負1000萬元房貸的貸款人來說，如選20年房貸，每月的還款金額會是48716元，選30年期，還款金額會降成34994元，如果選擇40年期房貸，則會再降到28330元。我常會建議買方，每月房貸支出最好不要超過家庭總收入的3成，把20年期房貸的每月房貸金額反推回去，這家人一個月的總收入得要有15萬元，生活才能有起碼的品質，如果只有夫妻兩個人，在剛結婚，剛有了想買間房子的慾望時，能一起賺到那麼多錢嗎？

若是他們選擇40年房貸，則兩夫妻的總收入只要有84000元，就可以下決心買那間1250萬元的房子了。不過，也不是每1位購屋客都可以申請40年期的房貸，購屋者必須是首購族，年齡、購屋區域、房型等也有嚴格限制。

檢視各年限房貸特性，可以說，40年期的房貸方案適合善於存錢與理財的購屋者，如果是把每月減少的房貸利息支出拿來揮霍，那麼，選擇長年期的房貸，真的不是一個明智的抉擇。

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