台灣房市一甲子 6次循環漲多跌少 學者:房價抗跌性強

台灣房價不斷創新高,不少民眾認為房市即將反轉、價格將下行。學者從過去半世紀的6次房價循環來看,發現長期漲多跌少,有很強抗跌性,即使房市修正也不至於暴漲暴跌、導致泡沫,但仍提醒短期投資者注意房價波動風險。

近年全球房價因疫情爆發的量化寬鬆政策下大幅上漲,直至今年通膨嚴重開始升息後,房市漸漸冷卻,研究房價多年的政治大學財務管理學系教授陳明吉,近日在政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦的房價系列講座中,發表〈從時列角度看房價長期變化〉,藉由分析台灣1966年到2022年的房價變化,來看後續房市走勢。

台灣房價長期上漲 抗跌性強

陳明吉指出,過去半世紀多,台灣房價共出現6次循環,有5次2~3年的擴張期,一次10年的擴張期;收縮期有5次在5~7年間,一次則有16年之久。整體觀察有長收縮期伴隨長擴張期的現象,除有長期上漲的趨勢外,更有漲多跌少的不對稱變化,並有很強的抗跌性。

學者分析台灣房價漲多跌少,還有很強的抗跌性。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
學者分析台灣房價漲多跌少,還有很強的抗跌性。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

陳明吉解釋,以長期趨勢來看,台灣早期房價上漲主要由經濟成長所驅動,在1980年代末期的房價上漲,是經濟成長與金融自由化同時影響所造成;而1990年後的房價,則主要由金融因素所推升。

陳明吉也表示,早期台灣房價是各地區齊漲,屬於「共移型」,後期是北部都會區帶動其他地區,屬於「蔓延型」。

相較國際房市 台灣房價波動幅度小

若與國際房市比較,陳明吉指出,台灣房價波動幅度相對不大,從他所建構的房價風險模型來看,若以台北市房價資料估計風險,因早期波動幅度較大,有1%的機率在單季出現2成多的下行風險,但隨著近年台北市房價波動幅度逐漸縮小,出現如此大幅下跌的機率亦大減。

台北市房價波動幅度縮小,大幅下跌機率亦大減。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
台北市房價波動幅度縮小,大幅下跌機率亦大減。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

陳明吉補充,由於政府會對房市進行調控,所以國內房價泡沫不致於太大,使得下行風險亦不會太高,較不會像美國房價暴漲暴跌而導致金融風暴。

短期投資風險高 後市看大環境表現

不過陳明吉提醒,雖然台灣過去房價長期上漲趨勢沒有出現明顯的結構性轉變,但不代表未來不會因結構性轉變而轉為長期下跌,亦不代表短期不會下跌。

雖然長期持有者較不用擔心,但短期投資者仍必須注意房價波動風險。陳明吉最後也建議,由於房價變化是受總體經濟與金融所牽動,應依據大環境面因素來研判未來房價走勢,不能僅單看房市本身的條件。

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

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