多倫多辦公室瘦身

工商時報【林國賓】 ■鑒於商辦價格居於高檔，許多企業在降低成本與提升商辦效益的考量下，紛紛降低辦公室使用空間。 ■More companies are remodeling to use less office space. 加拿大多倫多布洛東街為知名的金融區，加拿大宏利金融公司（Manulife Financial）的企業總部就坐落於此。 前不久的某一天，總部大樓5樓整樓空蕩蕩毫無一人，原來是公司將整個樓層淨空，為的是重新裝潢。 整個樓層設計將比照3樓，風格有別於傳統企業辦公室，主要重點為工作站的配置縮小，同時設有一個現代咖啡廳的休憩區，重新裝潢完工後不久就會再度啟用。 宏利是加拿大排名前幾大壽險業者，現正進行大規模的辦公室改造工程，其用意是透過改變員工的工作方式來提升其商辦的使用效益。 重新裝潢 提升戰鬥力 該公司計劃大幅提升「行動員工」的勞力占比，行動員工指的是不進公司或是經常在多個工作地點間移動的員工。目前行動員工的占比還不到5％，宏利打算要拉高至30％。 而且，宏利未來辦公室也將採標準化的設計，只有一種工作站與兩種規模的辦公室空間。辦公室將位於每層樓的中間，並以玻璃隔間。會議室、通訊室與其他公共區域的空間則將大為增加。相關計畫的目的在於改善員工之間的合作與降低成本。 宏利企業不動產全球主管薩奇菲爾德（Brad Searchfield）表示：「企業不動產目前價格相當高，需要善加管理。假設所有條件不變的話，我們將會使用較少的不動產。」 宏利計劃先從加拿大安大略省的企業總部大樓開始實施，接下來再擴展到整個北美，最後亞洲地區的分公司也將跟進適用。該公司光是北美就有17棟商辦大樓，員工總數約1萬8千人。 像宏利這樣進行辦公室空間瘦身的企業已愈來愈多。 舉例來說，加拿大皇家銀行就透過減少員工的專屬辦公桌或辦公室、鼓勵員工在合作式環境工作與提高員工在不同地點工作的方便性，來節省整體辦公使用空間；加拿大電信業者研科（Telus）則採用讓數千名員工在家上班的方式，來降低不動產的營運成本。 閒置辦公空間 變多了 商用不動產研究機構Altus InSite總裁麥克奈爾（Sandy McNair）表示，10或15年前多倫多金融區銀行大廈平均每名員工可使用約260平方呎的空間，如今已下降到將近160平方呎，研科目前僅約100平方呎，而加拿大皇銀與TD證券則均計畫要降至120平方呎。 此一風潮快速加溫，恐對加國商用不動產市場造成深遠的影響。市場已開始擔心像是多倫多等大都市的辦公室空間是否過多？金融區銀行大廈的租金能否繼續保持高檔行情？ 知名商用不動產仲介商高緯（Cushman & Wakefield）就認為，今年多倫多商辦市場看空，其理由是多倫多市中心正在興建的開發案總面積高達510萬平方呎，其中有160萬平方呎在年底前就會完工。 高緯預估，多倫多商辦空置率將從2013年的4.7％上揚至2014年底的7％，2015年底再增至8.8％。 雪上加霜的是，供給爆大量的同時，需求還告下降。高緯直言，整個商用不動產的一項大趨勢是業者有志一同採用新的辦公空間策略，都以降低每名員工的使用空間為目標。