Yahoo奇摩新聞 房市過熱？ 5大指標體檢，六都打房風險最高的是台中、桃園！
撰文者：林洧楨
央行副總裁陳南光又針對房市過熱，提出示警。這不尋常的示警頻率，讓市場開始猜測，若政府要打房，做選擇性信用管制，哪個縣市會首當其衝？
11月3日，在2021景氣展望與產業趨勢研討會現場，上個月兩度示警打房的陳南光，又拋出房市過熱會帶來威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害、財富分配惡化等四大負面效應。
根據以往央行做法，並不會全面打房，而會特定壓抑選擇部分地區的部分類型，例如先前曾鎖定台北市與新北市部分區域的高價房，限制貸款成數。那麼，若這回政府打房，將鎖定那些熱區？
綜合台經院長張建一、政大地政系教授林左裕、景文科技大學財金系副教授章定煊、吉家網董事長李同榮等專家看法，判斷房市是否過熱，有「房價所得比擴大、房價漲多、交易量增強、人口減少、新建待售餘屋高」等5大指標。
攤開六都這5大指標數字比對(詳見下表)，打房風險最高的城市就是，台中。
因為六都中，僅雙北市與台中市的房價所得比超過全台平均值、約8.62倍，當中，台中市的10.01倍，雖低於台北市與新北市的13.94倍、11.71倍，但從近一年的走勢來看，台中市的房價所得比仍在擴大，而雙北市則是在縮小。
而且台中市，雖與雙北市、桃園市，同屬價量齊揚的房市熱區，但今年前9月的人口淨移入降到僅剩355人，人口紅利不到新北市、桃園市同時期的十分之一，卻有逼近一萬戶的待售新建餘屋庫存壓力要面對，因此被認為是六都中打房風險最高的地區。
風險僅次於台中市的第二大風險城市，是桃園市。
原因該城市的近一年的房價漲幅、第三季交易量年增率，分別達16%、17%，兩數據都勇冠六都，在「棒打出頭鳥」的思維下，打房風險直追台中市，尤其桃園市的房價所得比，從2019年第1季的7.39倍，到今年第1季已經擴大到7.47倍，持續惡化，再加上待售新屋量體仍高達1.2萬戶，六都庫存壓力第二高，所以就算今年前9月仍有逾4千人的人口成長紅利，仍是需要嚴防房市失控的地區。
至於台北市、新北市、台南市與高雄市，4都則各有各的問題。
先看台北市，這個台灣首善之都的房價所得比仍逼近14倍，勇冠全台各城市，值得關注的是，過去消費者買不起的高房價宿疾，現在有了「脫北者」越來越多的新變化，今年前9月累積的人口流失規模逾1.7萬人，照理會帶來住房需求舒壓、抑制房價起漲的效果，但就怕隨後台商回流，大戶大舉進場，讓房價不跌反漲，因此仍有一定的打房風險存在。
再看新北市，除了房價所得比高達11倍的高房價問題，與逼近1.6萬戶的新屋庫存買壓，都居六都之冠外，章定煊指出，新北市因為鄰近台北市，讓它今年有相對高的人口成長紅利，但其實當地的高房價問題並沒有解決，不只預售交易熱絡，而且為了遷就消費者的購買力，犧牲廚房、餐廳等空間的小宅產品大量出現，搭配低首付、低利率，雖讓消費者買得起，但「買得時候不成問題，等交屋住進去，問題就會湧現」他說。
最後看台南市、高雄市，這兩座南部大城由於房價基期相對低，目前被認為打房風險相對低的地區，不過台南房價所得比擴大，而高雄市則要面對高達一萬戶的新屋庫存買壓問題，但整體而言，南部兩大城的打房風險仍相對中部、北部來得低。
李同榮提醒，同一個城市內，因不同地區有不同原因的房市漲幅，政府真要打房，就還需要更進一步的去分析，才能精準打房，以台南市為例，善化、新市，是因為台積電進駐南科帶動地方發展，造成的房價漲幅，照理不應該受到打房影響才對，政府除了口水降溫的打房發言外，還需要更多能如何兼顧地方發展與居住正義的完整配套政策才行。
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