房貸戶想「搬家」不見得划算 轉貸前先評估三項重點

央行日前降息一碼後，國內的房貸利息創下史上新低，對於小資房貸戶來說，也算是不無小補。（圖片來源／信傳媒編輯部）

武漢肺炎疫情在全球爆發，各國央行積極撒錢救市。

台灣央行在今年3月中宣布降息1碼後，各家銀行也跟隨著央行腳步，調降房貸指標利率1碼，尤其，為了配合行政院擴大紓困，公股銀行更全面將貸款1千萬元以下額度的自用住宅房貸利率大減2碼（其中1碼享半年期優惠從4月1日至9月30日），利率可說是殺到見骨，吸引房貸族考慮讓房貸「搬家」，轉貸尋求更低的房貸利率。

究竟央行降息1碼（0.25個百分點）後，房貸戶可以大約省下多少錢？若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7％試算，降息1碼等於降0.25個百分點，銀行在房貸的基準利率大約會反映0.14個百分點，換句話說，若是貸款額度1000萬元，一年大約可省下1.4萬元左右。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒，房貸戶可別只被節省下來的帳面數字沖昏頭，建議民眾考量是否轉貸前，還要仔細評估包括利率、鑑價金額與成數、轉貸成本等面向。

評估重點一》房貸利率結構不同，有的採分段式

雖然每家銀行的利率都得跟著央行利率變動，但這只是大方向。以各家銀行的房屋貸款利率來看，最簡單的公式就是「指標利率＋加碼利率＝房貸利率」。而央行降息直接影響的就是各銀行的「指標利率」，而「加碼利率」則是各家銀行自行評估承作的成本與利潤，各家有所而異。

另外，目前市面上各家房貸利率方案大致又可分成2種：一段式利率以及分段式利率。所謂的一段式利率指的是，指標利率搭配一段式的加碼利率計息；分段式則是指標利率搭配2段或多段加碼利率計息。

徐佳馨舉例，若是分段式的房貸利率，假設第一段的優惠利率1.4％，為期1～6個月或是1～12個月，但第二段之後，大多利率會比第一段的優惠利率來得高一些。換句話說，各家銀行方案比較過後，利差也不見得會比原先所想像的來得誘人。

評估重點二》鑑價金額與貸款成數，銀行認定不同

一般來說，房屋價值會隨著屋齡下修，也就代表向銀行貸得的金額恐不如預期。假設原本1000萬的房子，現在銀行評估鑑價可能只剩800萬，5年前貸款8成800萬，現在轉貸若貸款8成，貸款金額也剩下600多萬。

徐佳馨更解釋，實際詢問銀行轉貸條件後，有些銀行願意貸給你7成、有些銀行願意貸7成5、有些銀行或許能貸到8成；如果是原先的貸款銀行鑑價1000萬，轉貸其他銀行可能只鑑價800、900萬，隨著貸款成數認定不同，可貸得的金額也會有所不同，因此建議房貸族可多評估幾家銀行的條件，也不見得會搶到便宜。 

評估重點三》留意轉貸成本，不見得划算

除此之外，更重要的是，申請轉貸將有轉貸成本的問題。公股行庫主管指出，申辦轉貸除了須支付大約0.12％的抵押權設定規費還有銀行開辦費。徐佳馨則補充，一般轉貸到新銀行還要房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等成本，另外還要再額外支付代書代辦費及代塗銷費，這些零零總總的費用加下來也要上萬元。

徐佳馨也提醒，民眾要注意，新貸款銀行是否需要額外配合條件，如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等，這可能都會是一筆額外開銷的費用。

若信用良好先別急，先洽詢原有貸款銀行或許可爭取到較優條件

其實，考量要不要轉貸是一個數學問題，因為每個個案情況皆有所不同，民眾最好親自詢問銀行利率方案、貸款額度及貸款金額等自身需求，多方比較才是精打細算的最高原則。

但Money101公關經理呂芝穎強調，考量轉貸不外乎環繞著兩個議題，第一，利率一定是得優於原先的貸款銀行，第二，扣除轉貸成本之後，究竟有沒有省下更多錢，「很多人實際申請轉貸後，跑了許多流程才發現，原來也沒省下多少錢卻花上了大把的準備時間。」

一名公股銀行主管也說，民眾不妨先檢視自己的信用問題，若是目前貸款銀行的貸款條件不如市場水準，建議可以先洽詢原有往來銀行，畢竟銀行也希望留住客戶，若是長期信用良好，還是有機會可以談到不錯的利率。

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