規避高房貸利率 買家各出奇招…連ARM都重出江湖

房貸利率快速上升，且短期內幾無逆轉跡象，讓許多貸款人大感困擾；為規避愈發沉重的負擔，愈來愈多貸款人寧願向銀行付費或是提高頭期款以降低利率，甚至在2008年金融風暴後惡名昭彰的「浮動利率貸款」(Adjustable-rate mortgage，ARM)，近期有快速上升的趨勢。

華爾街日報(WSJ)報導，金融機構Bankrate的數字顯示，上周的30年期固定利率房屋抵押貸款(30-year fixed mortgage)平均值來到5.22%；此數字在去年初一度跌破3%，今年初時依然在3.5%以下，顯示近期以來利率上升之快速，許多買家可能在找房的期間內，就看到利率從4%以下上升到接近6%。

愈來愈多貸款人開始規避如此高的房貸利率，例如向銀行支付款項，目的是達成鎖定利率協議(Rate-lock agreement)，或是獲得利率折扣點數。

前者為一段時間內將房貸利率固定在一個數字，後者則是付款以換取一段時間內享有較低房貸利率，但本質上都是在押注未來短期內的利率只會有增無減；房貸機構Neat Loans聯合創辦人佛瑞(Tom Furey)就說，他們彷彿是在服用一種能讓一切回到30天前的藥物。

全國房地產經紀人協會(NAR)的數字顯示，平均每位貸款人在4月支付3134元以換取創造放款(Loan origination)及利率折扣點數，較去年同期多31%；Neat Loans的數字則顯示，支付利率折扣點數的客戶比率，從去年第一季的20%以下暴增至今年同期的75%。

由於房貸利率不斷上升，現在初始利率較低的「浮動利率貸款」現在也愈發受歡迎；房貸銀行家協會(MBA)的數字顯示，「浮動利率貸款」的申請量在過去三個月翻倍。

「浮動利率貸款」方案雖然初始利率較低，但在2008年次級房貸風暴之後快速衰沒，主因是當時放款機構以低利率吸引客戶，之後利率大幅上升，卻讓許多貸款人難以負擔；金融風暴之後，「浮動利率貸款」受到更嚴格的監管，例如不再有讓人垂涎的低初始利率，必須設定利率上限，還要衡量貸款人的還款能力。

這讓「浮動利率貸款」的吸引力雪崩式下降，智庫Urban Institute的數字顯示，「浮動利率貸款」占各種房貸方案的比率曾在2005年達到50%，今年1月只剩1.7%，一度瀕臨消亡，直到最近幾個月申請案再度激增。

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