誰說升息沒效！南韓14個月升息10碼 首爾房價一年慘跌15％ 成交量創新低

上一次南韓房價崩盤發生在2008年全球金融危機期間，當時房價從高峰暴跌近40％。（圖片來源／flickr）

南韓10月份房價創史上最大跌幅，引起投資人預期南韓央行未來幾周將放慢升息的步調。

南韓10月份房價創史上最大跌幅

根據南韓房地產協會（KREB）的數據，南韓10月份全國房價月比下跌1.2％，創2003年11月開始統計該數據以來最大單月跌幅，原因是飆升的房貸利率繼續抑制需求。

在首都首爾，10月份住宅房價下跌1.24％，創2008年12月以來最快跌速，連續第9個月下跌；9月份，首爾住宅成交量只有615戶，創下2006年開始統計該數據以來的新低紀錄。

儘管利空的影響尚未反映在統計數據中，但是近期首爾中古屋的成交價格已經從2021年的高峰下跌10％－15％，今年房市情緒可能會進一步惡化。

南韓全國房價指數在1月至9月累計大跌7.13％，2022年有望創下2006年首次公佈該數據以來最大年度跌幅。建築投資約佔南韓經濟的15％，因此，住宅銷售下降，會拖累GDP增長。

首爾中古屋成交價從高峰慘跌15％

為了避免房市崩盤，影響其他產業，央行升息的腳步將踩煞車。市場普遍預計，南韓央行將在11月24日升息1碼（25個基點）。

此前，為了遏制高通膨，南韓央行自去年8月以來的14個月內共升息10碼（250個基點），指標利率從0.5％升至3％，創有史以來最快的升息速度。

9月末，南韓國民、新韓、友利、韓亞四大商業銀行的混和房貸利率從兩個月前的4.21%－4.38％區間跳升至6.12%－6.83％區間，分析師預期今年底前可能升破8％，20年期房貸利率大漲至4.7％，逼近5％。

生活成本的飆升，正在侵蝕家庭收入，導致這個亞洲第四大經濟體的消費支出前景黯淡，民間消費支出約佔國內生產毛額（GDP）的一半。

20年房貸利率逼近5％，購屋民眾吃不消

分析師預計，南韓央行在今年剩餘時間和2023年再升息一次或兩次，指標利率終點將達到3.25％或3.50％。

過去一周，花旗和摩根士丹利等法人分析師預期，南韓央行緊縮周期結束時，指標利率將升至3.25％，原因是經濟增長的阻力越來越大，以及更為擔憂短期貨幣市場信貸緊縮。

「從歷史上看，房地產市場一直是南韓貨幣政策最重要的變數，因為它與南韓的家庭債務息息相關，該國家庭債務佔GDP的比例是世界上最高的。」DB Financial Investment經濟學家Moon Hong-cheol指出。

國際金融協會（Institute of International Finance，IIF）追蹤統計35個主要經濟體的數據顯示，南韓第2季家庭負債佔 GDP的比率高達104.3％。

信貸過度緊縮可能會導致不可逆轉的衝擊

DB Financial的分析師Moon說明，信貸過度緊縮可能會導致不可逆轉的衝擊，為了實現房市的軟著陸，南韓央行的貨幣政策決策需要適當反映市場狀況。

本周二，南韓央行7名政策委員之一徐英京（Suh Young-kyung）也表達同樣的觀點，他指出，如果當地信貸緊縮的溢出效應導致經濟放緩，則需要放慢當前升息步伐。

過去5年裡，首爾房價飆漲一倍多，平均一戶售價約90萬美元（約2800萬元台幣），略低於北京、上海和新加坡，但高於雪梨，使南韓住宅成為世界上最難以負擔的房市。

過去5年裡，首爾房價飆漲一倍多

南韓之前寬鬆銀根，最初刺激民眾熱心看屋買房動，後來演變為全國性的投機炒房風潮，後來實施更嚴格的貸款限制，反而讓許多1980、90年出生的千禧一代青年陷入財務困境。

房價跌太快，引起南韓房市可能崩盤的恐慌。上一次南韓房價崩盤發生在2008年全球金融危機期間，當時房價從高峰暴跌近40％。

首爾高房價為3月份總統大選時選民關注的議題，尹錫悅打敗前總統文在寅，就是因為文在寅的打壓房地產市場政策被認為失敗。

家庭負債佔GDP的比率升至104.3％

今年，隨著各國央行快速升息推高房貸利率，世界各地房地產市場都突然受到的打擊。

過去一年創紀錄的升息節奏，給南韓消費者帶來了壓力，家庭負債佔GDP的比率升至104.3％。央行數據顯示，由於利率大漲，也增加家庭的債務負擔，第二季房貸僅增加8.7兆韓元（270億元台幣）。

從今年8月開始，家庭貸款的監管條件放寬，重點是為首次購屋民眾提供支持，但是由於南韓75％的家庭財富與房地產相關，房貸成本高漲，可能引爆金融危機。

當局放寬購屋貸款的成數限制

為了防範金融危機發生，過去數周，南韓官員採取一系列措施來應對信貸緊縮。當局10月底將項目融資資產支持商業票據的流動性增加至總額2.8兆韓元（21億美元）。

然而，包括50兆韓元在內的一攬子援助計劃目前為止無法降低短期融資成本，10月末，3個月期商業票據的收益率再次上升。

11月10日，政府宣佈加碼振興房市的措施，包括從12月1日起放寬首爾大部分地區和首爾郊區的房貸限制；首爾的首次購屋民眾最多可以貸到房價的50％，高於首爾目前的20％，首爾也將取消超過15億韓元（約3390萬元台幣）豪宅的禁貸命令。

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