買房簽約睜大眼 額外要求寫但書

【文／連珠君】買房過程很繁複，其中最重要的便是簽約了，千萬別什麼都沒看清楚就簽字，專家建議，合約內壓一條貸款金額不足的解約條款，以免銀行貸款出問題，若屋主還住在裡面，合約要約定交屋時間，以免交屋遙遙無期，簽約當天記得調最新的土地及建物謄本，確認簽約當下產權沒有問題。

比對內政部版契約範本

買屋合約條款眾多，看得眼花撩亂，最簡單的方法，便是對照內政部版本的不動產買賣合約契約書範本，看看內容有沒有出入，除此之外，民眾常將資金抓得太緊，自備款只準備2~3成，一旦銀行貸不到8成，就沒有多餘的資金可以給付，容易造成違約狀況。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，合約內建議約定一個期限，比如說，備證用印之前，確定銀行貸款成數，如果有變動，大家是不是再另外磋商，又或者壓一個解約條款，如果銀行申貸不到這個金額，沒有能力負擔房價的下車條款，不要說 訂了一份合約無法履行，導致自備款被沒收。

另外，建議在簽約前就要檢查好屋況，將需要修繕的部分詳列在合約內，並約定清楚屋主要在什麼時間點前修繕完畢，又或是採折價方式處理，如果沒有約定，則回歸民法的物之瑕疵擔保責任，較容易發生爭議，究竟瑕疵是在簽約前發生，還是點交完之後才發生，若能在簽約前就約定好，屋主必須要去維護修繕，比較不會有爭議發生。

簽約到交屋約1.5個月

一般簽約後到交屋時間，大約1~1.5個月可以完成，但實務上，若屋主還住在房屋內，有可能是想先賣屋再買屋，時間會拉得比較長，可能要3~4個月甚至到半年，但一般申請房貸，核貸後1個月內就要撥款，銀行頂多願意延到2個月，若時間拖延太久，銀行會要求房貸要重新作審核作業。

遇到這種情形，建議簽合約時，要訂定房屋騰空的時間，一般時間點會要求在銀行核貸之前，若已知屋主房屋騰空時間要很久，可拉長用印時間，買方的自備款交付時間也會拉長，可以降低自備款壓力，也不會覺得交屋遙遙無期。

簽約前核對最新謄本

產權則是最重要的問題，簽約前房仲會事先調查建物土地的謄本狀況，簽約當天，記得要再要求調當天的建物及土地謄本，確認產權有沒有變動，陳俊宏表示，曾經發生房屋簽約後就被假扣押了，簽約當下還是第一順位，簽約完竟然變成第2順位。

因為現在抵押設定速度很快，有的只需要8小時，快一點甚至3~4小時就下來了，很多民眾不會去注意產權的變動狀況，當屋主希望先拿錢，不進履約保證時，就要特別留意，交屋時拿到謄本，也要特別注意舊的抵押權是否都已經塗銷。曾有買方在簽約後才發現，房屋因屋主有債務問題被假扣押，沒辦法履約。

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