「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」

全球話視野

作者:Jeff Liu/換日線專欄

最近,《瘋狂亞洲富豪》(Crazy Rich Asians)這部電影在美國和亞洲都引起不少話題與(必然隨之而來的)爭議:電影本身全部採用亞裔演員、「為亞裔發聲」的代表性,讓它頗受美國華人讚許;但也有人認為影片對亞裔族群的描述太過誇張與扁平,片中比《大亨小傳》(The Great Gatsby)有過之無不及的紙醉金迷生活,更無法代表多數的亞洲人生活。

不過以下這篇文章,並不是本片的「觀後感」或「影評」,而是想藉著這部影片的人氣、和大家對「亞洲富二代」的興趣,談談一個比較嚴肅,但相信多數讀者同樣有感的問題——

亞洲尤其「兩岸三地」,各大城市瘋狂的房價飆漲現象。

「劉姥姥進大觀園」:香港「樓王」每坪 2,000 萬新台幣

為了避免讀者朋友說我「掛羊頭賣狗肉」,文章開頭,便先來分享一個親身經歷的「瘋狂亞洲富豪」故事。

上個月中,我受一位香港的企業家長輩之邀,在週末陪伴其 20 多歲的兒女,一同前往「山頂區」看屋。客戶説由於子女都即將學成歸國,希望為他們各在家鄉買下一物業,也好準備成家,要「同為見過世面年輕人」的我,給他們一些意見。

這位客戶為人十分客氣低調,雖然身為香港兩家上市公司的董事,也是我所工作顧問公司的「VVIP 級」客戶,但平日總以一襲平價 polo 衫+卡其褲的「標準大叔裝扮」現身,代步工具僅是一台配有司機的舊版凌志(Lexus)汽車。加上聽說要看的房子,在香港仔郊野公園附近(聶高信山),那時孤陋寡聞的我,心想這裡不是中環、上環、太平山(西側)或淺水灣等知名豪宅區,也就在沒有心理準備下,電話聯絡了兩位「小開」、「千金」,相約到時直接在看屋現場見。

結果當我抱持著週末出遊的輕鬆心情,從灣仔開著我的破車上了山頂,才發現自己好像「誤闖大觀園」了(我的確是姓劉⋯⋯)———

沒錯,看到這裡,熟諳房地產新聞的讀者朋友們可能已經知道,我身處的地方,正是全香港、甚至全亞洲最貴的超級豪宅建案區 Mount Nicholson 。

根據香港媒體報導,最近這處建案,剛成交一戶獨棟別墅,總價近 14 億港幣(約新台幣 54 億),若換算成「呎價」 15 萬港幣(香港計算房價單位為平方英尺,一坪約等於 35.584 平方英尺),相當於每坪要價 2,000 萬新台幣!(按目前匯率計算)

「這沒什麼、一堆人搶著要買」

而且,這裡的「樓王」,還不是照價簽約銀貨兩訖就好,而是要「用搶的」——建商委託拍賣行陸續辦了幾次「招標會」,香港、中國、亞洲富豪們得和彼此比拼,價高者得。

我忍不住先跟著事先約好的律師與建商代表四處逛逛、「大開眼界」一番。我們看的並非「樓王」等級的獨棟別墅,而是同區相對「普通」的豪宅華廈。結果一看相關成交紀錄,近期每坪要價全數超過 1,400 萬新台幣。

等到客戶的子女分別駕著賓利和保時捷跑車姍姍來遲(遲到 45 分鐘),邊彼此聊天邊隨意晃了晃,卻是蠻不在乎地直接說:「反正是 Daddy 拿來投資的,沒什麼意見啊。」

一問之下,才知道兩人名下早就在深水灣、上環各有(不只一戶)公寓,在倫敦求學時也住在家人投資的 Chelsea 區豪宅內。

兩人年紀輕輕,根本還沒開始工作,就坐擁多棟豪宅、開著昂貴名車,背後靠的當然是祖蔭和家長的稅務考量。不過我的重點倒沒放在嫉妒他們的幸運上,真正讓我倍感好奇的,是這種「一坪可買一棟樓」,完全超出我理解範圍的瘋狂房價,到底是怎麼被撐起來的?

「香港現在的房價,真的要比倫敦還貴了啊!」倫敦大學畢業、現正攻讀財務金融研究所的「千金」妹妹對我說:「但房地產不就是這樣嗎?需求大於總量有限的供給時,價格多高都不奇怪。」

她接著以超齡的世故口吻說:「這(房價)沒什麼。香港人、內地(中國)人、基金物業管理公司⋯⋯現在一堆人搶著要買。房子本身長怎麼樣、「值不值」根本不重要,只要價格還在往上漲,它(房地產)就是個相對好懂的投資工具而已。」

美國曾經有部電影,名為《冷靜與瘋狂》(cool and the crazy),此刻我腦中浮現的話正是這五個字——與電影劇情無關,與眼前這位女孩所擁有的驚人財富和背景也無關,而是這樣看似「理性與冷靜」的判斷,是如何奠基在一個在我看來,如此瘋狂的基礎上——

「瘋狂亞洲房價」的故事之一:香港
這個創下目前全亞洲最高住宅房價成交紀錄的建案,其實不過是香港、以及亞洲各大主要城市中,房價連年飆漲的「冰山一角」。

先以我所居住、工作的香港為例。自從 2003 年爆發 SARS 的短暫修正以來,香港官方統計的房價指數不斷快速竄升,即使在全球金融海嘯衝擊下,依然不受影響——甚至在近年(2015 年),到達了 2000 年的 307 % 以上。

用最簡單的話來理解,就是全香港(包含港島、九龍與新界)的平均住宅房價,10 餘年下來漲了超過 3 倍——如果以 2003 年的低點起算, 15 年來更漲了超過 5 倍以上。

但是,香港的經濟、香港人的收入、各地來到香港打拼者的住房需求,這幾年有成長 3 到 5 倍嗎?答案是沒有的—— 2000 年到 2016 年,香港 GDP 的累計成長了 1.86 倍(從 1,717 億成長到 3,209 億美元);香港人平均薪資漲幅自 2000 年累計下來,更成長不到 1.5 倍 (從月薪 2,000 美元到 2,800 美元上下)。

更值得注意的是,地狹人稠程度可謂全球第一的香港,在過去「租金指數」和「房價指數」向來有高度關聯性——亦即對屋主而言,有更高的市場需求(租屋金額上升),才願意花更高的價格投資於房地產。但自從 2008 年金融海嘯後,兩者間的關係已經明顯脫鉤:房價衝到 3 倍貴,租金卻「只」上升了近兩倍。(約等於香港 GDP 15 年來的成長幅度)

換言之,這個巨大的落差,代表著目前「有能力投資」香港房地產的人們,早已不在乎房子「租不租得出去」、「有沒有現實需求支撐」。

它純粹變成了一個「低買高賣」的資本遊戲——只要有人願意用更高價接手,這就是個「理性、聰明」的投資。

但這個「富人們的資本遊戲」,有沒有造成投資市場以外的其他影響呢?當然是有的。大家 google 圖片搜尋一下「棺材房」,就能看到香港特區政府官方統計中, 9,300 座這類公寓,所容納的 20 多萬香港人,如今日常生活的樣貌。

香港政府不是完全沒有做事,如歷年都有的「公屋」政策,類似台灣的「國宅」,提供符合條件的清寒人士申請入住。但如今隨著房價瘋狂飆升,申請公屋的青年族群數量,不斷創下歷史紀錄——「我月入有 2 萬港幣(約新台幣 7.2 萬元),但看看現在市區的房價與租金,若不申請公屋的話,我根本活不下去。」這樣的案例,在筆者周邊比比皆是。

而在房價連年飆漲下,香港政府最近( 2018 年 6 月)也擬徵「空置稅」——凡空置未使用(或租出去)的房屋,需額外照價增稅 5% 。但多數學者和投資圈人士,都認為這區區 5% 的稅金,比起房產交易帶來的龐大潛在利潤,根本毫無影響力。

「瘋狂亞洲房價」的故事之二:中國、台灣,與更多地方

香港房價的瘋狂,隨意問問任何一位香港在地人, 10 個人中肯定有 9 個人會告訴你,「都是內地來的中資害的。」

確實,由於中國崛起帶來的資本膨漲、(中國)富豪又有「資產出海」的獨特需求,再加上中國境內採行嚴格的戶口制度,許多上層階級希望在香港置產好「有個特區港人身份」(但實際上根本不住在香港),創造了空前龐大的房地產需求。「管它價錢多高、管它品質好壞,總之先佔先贏,」的「搶購豪宅」瘋狂現象,遂在首當其衝的香港,由中港富豪圈帶動,蔚為風潮。

但是,凡飆漲的市場,必定引來逐利之人——在資金流動相對自由的香港,炒作房市的,從來不只中港富商,更包括無數的歐美大型投資機構,乃至包括新加坡、台灣、東南亞等地在內的大大小小投資客。

而因為這個顯然還很有說服力的「中國 / 亞洲富豪置產題材」,這些人「投資」的範圍,自然更不只限於香港一地——根據國際房地產投資顧問機構「萊坊」(Knight Frank)的最新統計(2018Q1 global residential cities index ,grci),近五年來(2013-2018),全球「住宅房價」漲幅最高的 10 個全球主要城市中,亞洲城市就佔了一半:

如上圖所示,不只中國上海以超過 75% 的漲幅高居第一,北京、香港自也榜上有名;其實綜觀榜單排名,凡澳洲的雪梨、墨爾本;歐洲的倫敦與美國的西岸兩大城,也都是「中資出海」的熱門地。
如上圖所示,不只中國上海以超過 75% 的漲幅高居第一,北京、香港自也榜上有名;其實綜觀榜單排名,凡澳洲的雪梨、墨爾本;歐洲的倫敦與美國的西岸兩大城,也都是「中資出海」的熱門地。

換言之,我們其實可以說,所謂「瘋狂亞洲房價」,指的甚至不僅僅是近年愈趨高漲的亞洲主要城市房價——它如今更已經隨著亞洲(中國)龐大的資金出海浪潮,與金融海嘯後寬鬆貨幣政策下仍持續膨脹的資本,大幅度地湧入了「特定城市」的房地產市場。

而這些「特定城市」——西至英國倫敦、南至澳洲雪梨、東至臺灣台北、北至加拿大溫哥華,莫不與「亞洲資本題材」有關係。

而如果你認為「這些國際大城、房價超高是必然現象」甚至「房價高代表該地經濟展望好」,那麼走一趟東南亞的主要城市,你將可以看到更多令人瞠目結舌的案例:在許多「一帶一路概念股」城市的市中心豪宅房價,已經超過台北甚至上海、北京的平均,但當地大學生的平均畢業起薪,卻還不到台灣的二分之一。

鏡頭來到我的故鄉台灣:最近,台灣房市整體而言,稍有「降溫」跡象——這很「巧合」地,與兩岸關係近來遠較過去「冷淡」時間一致。

但是,在金字塔頂端的豪宅市場中,「每坪單價破 300 萬新台幣」的建案、「中港臺合資的豪宅開發案」,仍然不斷推陳出新。台北市 101 大樓裡,如今若你仔細研究入駐廠商的名單,更會發現,當中有許多「私募基金」、「物業管理顧問」、「創投基金」、「資產顧問」,其實做的全部都是房地產相關的生意。

資金盛宴還能持續多久?又,我們需要這樣的「經濟」嗎?

投資有賺有賠。資金湧入,也能活絡金融市場、甚至促進消費。本文絕非要自以為是地站在「左派自助餐」的道德制高點,刻意去批評特定「有錢人」族群或房地產投資者「草菅人命」、「罔顧民生」。

在自由、法治的社會裡,只要不違背法律,不官商勾結走後門,任何人都可以投資自己想投資的商品,任何投資也都該受到保障。

只是不得不說,當富豪們、投資機構們的投資重點,近年大量聚焦於固定資產——尤其是住宅市場時,它必然也會帶來無數的「副作用」:貧富差距加速擴張、居住正義淪為口號、社會民心出現動盪、乃至「出現泡沫化的系統性風險」,都是我們不能忽視的課題。

是的,近年在金融、投資圈,陸續有越來越多人關注的議題,正是「亞洲資產泡沫化」的風險甚至危機:隨著中美貿易戰的越演越烈,中國「影子銀行」的泡沫破裂,再加上「必定要來卻始終還沒來」的寬鬆貨幣政策結束⋯⋯。這一個已經持續近十年,缺乏基礎需求支撐的房價上升瘋狂浪潮,還能持續多久?當泡沫破裂時,又會帶來什麼樣的衝擊?

更重要的是,當你未來的「家」,成為富豪們、機構們用力炒作的「商品」——而他們甚至還無須為此負擔與你工作所得相等的稅金,則我們又怎麼能說,這樣的情況不瘋狂、很理性很正常呢?

「君子愛財、取之有道」,人類有逐利的天性,用道德訴求一昧批評甚至敵視中資、建商甚至富豪們,是沒有太大意義的。

真正的重點,一個國家、一個地區的政府,是不是能透過法律和政策,「監管」、「引導」資金,前往更有利於經濟長遠發展的投資上,同時亦能避免因過度集中於特定領域的資金,造成社會更大的成本和風險。而在民主社會裡,這些法律和政策,要靠身為人民的每一個你我去監督、去倡議、甚至(因為政府無能而得)去深入思考、提出解決方案。

由於個人才學所限,這篇文章沒有具體解方、也沒有具體號召,只能點出我所看見的現狀,希望大家更重視這個議題的嚴重性——

「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」,從背後的成因、目前的現況,到未來的走向與龐大的風險成本,恐怕比這部熱門的電影,更值得「既不瘋狂也非富豪」的我們每一個人,密切關心。

※本文由換日線網站授權刊載,原標題為《 「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」》,未經同意禁止轉載

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作者簡介:

Jeff Liu,成長於中壢、大學時遊走貓空和公館兩地,畢業後在機場幫空姐搬過行李,在美國 Chase 銀行打工服侍過猶太貴客、也曾獨自到寮國與當地小朋友一起學雕刻。

現居住於「香港人口中已經不香港的香港」,任職顧問業擔任資深財顧工作、協助過幾家公司上市(IPO),薪水與獎金有 70% 全數匯回台灣,用剩下的 30% 過著中環貧男的生活。

 

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