【地產專欄】徐佳馨：房地合一2.0 你該注意的3原則

房地合一2.0上路已經一個多月，實務上還是有不少民眾對於房地合一新制不大熟悉，甚至有2016年之前取得房地產的屋主以為自己適用房地合一，白操心了好久。其實，房地合一稅制只要記得「2016年之後買賣、贈與取得」、「有賺才需繳稅」、「短期持有重稅、長期自用優惠」三大原則，約莫就能把握大多數的重點，剩下的，只是修法之後的微調而已。

原則 1：短期持有重稅、長期自用優惠

新版和舊版的房地合一稅差異在哪兒呢？主要是持有時間與課稅範圍。

在持有時間延長上，房地合一的稅率有4種，分別是45%、35%、20%與15%，新制上路後，45%的稅率從1年以內拉長至2年以內，35%稅率從1年以內未滿2年，延長為超過2年未滿5年。也讓20%的稅負適用，變成超過5年未滿10年。超過10年以上的持有人，一樣可以維持15%稅率。

在課稅範圍上，這次將國內法人比照個人課稅稅率，避免被有心人開公司炒作；同時，把預售屋和以賣公司為名，行賣房地產之實的公司股權交易，也納入其中，其中最值得注意的是，預售屋在預售期間沒有出售，交屋之後就要重新起算，這也讓預售屋大受影響，畢竟一個不小心，一間房子至少得持有7年以上，才能享受20%的輕稅優惠。

這讓持有房產的時間大幅拉長，對於口袋不深的投資客來說，是很大的挑戰；對於過去透過灰色地帶「節稅」的屋主們，也會增加不少負擔。

原則 2：2016年之後買賣、贈與取得

不過，房地合一2.0雖然方向明確，有幾個細節一定得特別留意。

首先，要搞清楚時間點何時起算，不是每種交易都相同。例如一般成屋取得採取「完成所有權移轉登記日」，地上權以「權利移轉日」，而預售屋和坐落基地以「買賣契約簽訂日」，如果是公司出售股份，有價證券是以「買賣交割日」，有價證券以外以「買賣契約簽訂日」。因為取得時間會影響日後的持有時間計算，所以千萬不要搞錯了。

原則 3：有賺才需繳稅 列舉支出很重要

其次，如果沒有單據列舉支出，新版的扣抵以出售價格的百分之三，最高以30萬為限，也因此，如果買屋時相關費用高於這些，一定要記得把單據留存，保障自己的權益。另外，出售時的房仲服務費和清潔費還是可以作為列舉，不在範圍之內，所以也要記得跟業者取得發票，方便申報。

當然，除了這些規定之外，因為房地產交易樣態很多，如果您是比較特別的交易狀況，建議先詢問房仲、代書或是主管機關，針對個案來做解釋，就無須擔心被錯殺，損害到自己的權益了。