【地產專欄】林帝佑:3步驟套公式 自己也能算「買房負擔力」

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你知道自己可以負擔多少錢的房子嗎?頭期款固然是很大的門檻,但只要跨過了,後續每個月必須繳納的房貸,才是長達20年、甚至30年的長期問題,因此,從「現金流」的角度來分析自己的買房負擔力,才能知道如何養得起房、也養得起自己。

3步驟套公式,自己也能算「買房負擔力」。
3步驟套公式,自己也能算「買房負擔力」。

計算買房負擔力,只要3個步驟,如下:

步驟1》算出每個月可用來付房貸的金額

首先,算出自己或家庭每個月可用來付房貸的金額,如果你不知道怎麼抓預算,多數房市專家建議:最好以每月收入的3分之1做為房貸預算,最緊繃則不超過2分之1。譬如,月收入6萬元,就以2萬元當作房貸預算,至多不超過3萬元。

但關於比例其實並沒有正確答案,每個家庭的收入、支出都不太一樣,實際的做法,建議將每個月的收入和固定支出、變動支出等一一列出,藉此計算出真正可負擔的預算,參考公式為:

收入-(固定支出+變動支出)=每月房貸預算。

提醒一點,千萬不要低估自己的消費力,尤其變動支出的部分,可先透過3個月左右的記帳來掌握實際花費金額,避免高估了可用來付房貸的預算。

步驟2》試算可負擔的房貸總額

欲進行第2個步驟前,要先設定銀行的房貸利率和貸款年限才能試算。根據央行公布五大銀行新承做房貸利率,2021年7月為1.349%,我們保守抓較高的整數1.4%來試算,每貸款100萬元,無寬限期、本利攤還的狀況下:

若貸款年限為20年,每個月要還4,780元;

若貸款年限為30年,每個月要還3,404元。

接下來套用公式:

每月房貸預算/每借百萬元的月還款金*100萬元=可負擔房貸總額。

假設每月房貸預算為2萬元,打算使用30年期的貸款,套用公式後,如下:2萬元/3,404元*100萬元=587.5萬元。這個案例,等於可以負擔587.5萬元的房貸。如果打算使用20年期的貸款,因為還款時間較短,等於每個月要還款的金額會提高,套用公式後算出,只能負擔418.4萬元。

步驟3》推算買房負擔力

房貸總額不等於房屋總價,所以第3個步驟,即推算出買房負擔力。公式為:

可負擔房貸總額/貸款成數=可負擔的房屋總價。

實務上,首購族只要自身與房屋的條件不要太差,基本上都可以貸到7成以上、甚至8成,以上述案例,套用公式算算看:

587.5萬元/8成=734.4萬元;或587.5萬元/7成=839.3萬元。

表示在房貸預算2萬元,房貸年限30年、利率1.4%、無寬限期、本利攤還的狀況下,若貸款成數介於7成至8成之間,則該案例的買房負擔力介於734.4萬元至839.3萬元之間。

從現金流的角度算出買房負擔力,接著就可以計算出自備款等金額,抓出較精準的買房預算嘍!