【大數聚】想投資中國房地產？先釐清「城市等級」才能掌握市場格局！

中國土豪為什麼那麼有錢？怎麼賺？管道哪裡來？在中國這片投資熱絡的市場中，以「房地產」投資市場為熱錢滾動的最大宗途徑，因中國的房地產規則與世界不同，加上精準的投資眼光，讓投資人的荷包滿滿，想投入中國大城市房地產投資市場，你的機會在哪裡？

今年3月出爐一份中國城市等級劃分參考，其中一線城市的劃分結果從去年4個（北京，上海、廣州、深圳），提升為5個（北上廣深+天津），增加了天津市，二線城市發達8個、二線中等城市15個、及二線後端城市7個。

然而， 5月底剛舉行完一場「新一線城市峰會暨2017中國城市商業魅力排行榜發布儀式」，是由《第一財經周刊》旗下數據新聞項目《新一線城市研究所》所公告，其運用了5大項評量指標（商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性、未來可塑性等5大項指數）來衡量內地各大城市的商業魅力，將中國338個地級市城市進行分級，城市群有了新的劃分，結果出爐一線城市4個（北上廣深），並劃分「新一線城市」有15個、二線城市30個、三線城市70個、四線城市90個、五線城市共129個。

由此可見，「北上廣深」一直是中國內地城市中一線城市的固定班底，其共同點為城區經濟發達，城市配套完整，是全國經濟重點城市，而此次天津市的加入，也說明了天津市躍昇為熱點經濟大港，促使其擠進一線城市排名當中。

城市的發展重點在於「人」，從過去以農業經濟，逐步轉型為工業與製造業導向，跟隨科技進步和市場驅動的背景下，經時間推移而走向第三類產業發展。

大型城市圈地聚集力量大，人口成長速度驚人

“城鎮化轉向都市化，特大型與超大型城市數量，未來將持續增加”

「城市基礎」不僅建立在有相對完整的城市配套資源之上，例如財政經濟、醫療服務、藝術人文、教育體制等資源，並基於各地區的行政等級來進行資源配置劃分，同時與各地的行政措施相輔相成，以成為吸引周邊城鄉及郊區人口的外移拉力。

借鑑於城市的行政等級劃分，等級越高的城市相對所獲得的資源配置也會同等較多，因此大型城市所形成的群聚效應更大。根據中國社科院城市發展與環境研究中心牛鳳瑞研究員表示，中國目前城市人口超過1000萬的城市僅有北上廣深（北京、上海、廣州、深圳）四個，因此推估未來，突破1000萬人口移入的超大型城市將有望高達10個以上，此意味著城市群及中心城市將有效提升一國的國際競爭力，以及大型城市所能聚集的經濟資源等方面的發展將具有更多優勢。

倚靠著城市群之間的偕同發展，以及區域中心的聚集力量提升，人口有意往省會城市聚集的狀況日益明顯，例如天津、重慶、武漢、南京等重點城市皆逐步邁入超大型城市的行列。而部分重點城市，也因鄰近於重點發展城市因素之外，近年產業發展迅速，人口大量遷入，城市規模也逐步擴大，例如蘇州、青島、福州、大連等次要城市，也迅速地加入特大型城市的一員。

在市場分化持續加劇的情況下，北上廣深房價勢必仍會維持高點，不過其他二三線城市倒是有機會，哪些城市有投資可能性呢？(作者：程琪)

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