【房市觀點】豪宅市場 水很深喔

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

疫情以來買氣雖降、但卻無損於房價降幅，主要原因還是離不開「賣方不缺錢、買方錢太多」這兩個原因；不過近期北市豪宅陸續傳出上半年成交訊息，頗令人有種「大師兄回來了」的感覺。不過專家要告訴你，豪宅市場水超深，跟大眾市場完全不一樣，這一波交易熱不代表豪宅市場回溫，千萬不要誤判訊息、跟錯風向。

觀察房市，首先必須先有「豪宅市場」、「大眾市場」脫鉤的認知，大眾市場指的是首購、換屋產品，也就是每個人都可能會買的住宅，包括北北基桃的所有區段都算是。而所謂豪宅市場指的是特定區段、只有一小群人會買賣的特殊產品，基本上是一個不會受到景氣好壞影響的市場，更主觀的說，完全看信心面、需求面來決定，「獲利」不是最重要的考量，好不好用才是。

專家直白地說，豪宅市場的主要觀察點有三個，包括「創高價都是個案」、「有成交量都是降價」以及「經濟雖好、但政治風險仍高」。首先來看創高價的狀況。近期傳出信義區豪宅將破每坪300萬元的「彭總裁天險」，恐怕是令人存疑的市場訊息；就算是真的，也只能從單一個案來判讀，不能代表整個市場。就像郭台銘2019年用5.5億元買下「信義富邦國際館」1樓戶，拆算車位後每坪更高達358萬元，不過仔細觀察就可以發現，1樓的庭院不計入權狀，可以使用面積超大，整體拆算後、郭董怎麼算都便宜。

其次就是「有成交量都是降價」。近2年來資金大舉回台、台商也回台置產，包括大直「西華富邦」、信義計畫區「琢白」、大安森林公園「OneParkTaipei元利信義聯勤」陸續成交，仔細觀察都是「降價掃貨」的案例。專家分析，就算豪宅貸款比例降低、我就用現金跟你買，不貸款也行，反正我明年再用豪宅去跟銀行借錢出來，只要我房子買的便宜就行，這就是資金行情帶來的豪宅市況，不能解讀為豪宅回溫。

再來就是經濟好但政治風險偏高的狀況。兩岸目前仍屬於敵對狀況。雖然台灣經濟處於20年來最好的局面，富豪們對於政治面沒有信心，因此「我可以買，但不可能買多」的心態非常明顯，將資產放在其他風險低的地方會是更聰明的做法。

最後專家的意見是，大眾市場好，不見得豪宅就會跟著好；市場許多建案常打著「輕豪宅」銷售，或者在精華地段推出「精品豪宅」訴求來吸引豪宅客買單，建議民眾不要誤判市場衝動購屋，以免向隅。

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