【房產王牌】65歲以上難租屋 銀髮房貸也有年齡限制

台灣房價高漲,年輕人買不起房,想說一直租房子就好了,但是等到年紀漸長,一直到退休後,才驚覺房東臉色愈來愈差,其實是想逼你退租,想說換間房子繼續租,又發現台灣租屋市場對65歲以上普遍不友善,不想年年搬來搬去,這時候買房還來得及嗎?到底幾歲前要準備好退休宅,就讓專家來告訴你。

65歲以上難租屋 銀髮貸款也有年齡限制。示意圖/取自Getty
65歲以上難租屋 銀髮貸款也有年齡限制。示意圖/取自Getty

《Yahoo奇摩財經》特別採訪去年曾榮獲TCFA全國商店優良店長、信義房屋奇岩重劃店千萬經紀人許維哲,以他近12年資歷,分享退休族最常見關心的問題,不僅年紀大了租屋困難,銀行貸款也有年齡限制,退休髮族最晚要在什麼年齡前做好換屋跟買屋的準備?同時現在還是不是該買房的時機?就讓專家告訴你。

對於退休銀髮族想要退休買屋或換屋,許維哲推出五大建議。

一、建議退休換屋前先還清舊屋貸款

二、以屋換屋等待期建議售後回租先公證

三、65歲以上很難租屋 趁中壯年先買

四、銀髮買屋需留意銀行「可貸款」年齡最高普遍75歲

五、退休買屋 生活需求大不同因人而異

65歲以上租屋困難 有錢還要拜託別人租

許維哲說,他的客戶中,有些人偏好租屋,因為擔心房價貴,一直猶䂊要不要買房子,到快退休了才在急,有些則是六、七十歲了還在租房子,但是大部份的屋主已經不太願意租,怕長輩在裡面出狀況,儘管客戶明明有錢,卻還要拜託人家租屋給他。

因此許維哲建議,準退休族若有能力的話,不用挑市區中心,偏遠一點的地區也可以,像是淡水也不錯,雖然不是那麼方便,但至少趁養老前先買間房子,有自己的窩,總比要拜託人家租房子給你要好。

銀行房貸有最高年齡限制多為75歲 退休宅最好45~55歲先買

許維哲,一般的經驗,通常65~70歲以上就很不好租房子了,而銀髮族買房子,也要考慮銀行一般會貸款年齡限制多數只到75歲,少數開放到85歲,若還需要自己貸款的話,往前回推20、30年,尤其年紀太大銀行通常不會給30年貸款,也就是45~55歲之前就要買房子。

55歲之後基本上很難跟銀行談好的貸款條件了,不然年限變短,例如就算銀行開放到85歲貸款年限,70歲還可以買,但15年內一定要還清,每月房貸本利攤還的負擔就會很重。以千萬宅、利率1.7%來算,20年每月繳4萬9180萬元,若減到15年來還,每月就要繳高達6萬2979元,而通常退休後沒有工作的老人家,每月的退休金或是生活費是比較難支付這麼高的房貸費用。

換屋公設比變化要清楚 搬家很累 屋齡建議不要太老

現在不少退休族都會想換屋,尤其是四、五十歲的族群。通常從30歲結婚後打拚到40歲,有經濟實力、需要生兒育女,就會換大屋,等到50歲了可能小孩紛紛離家唸書、家中人口也不多了,考量打掃方便或生活需求不同了,多數都會想要大換小。

許維哲說,就算是大換小,他會提醒客戶,公寓跟電梯大樓的公設比差很多,會跟年輕時買的房子不一樣,過去住公寓空間很大,現在爬不動樓梯要換電梯大樓時,電梯公設比較高,要清楚坪數的換算、公設比率的差異,空間規劃上也要想清楚。

另外若還是想繼續住公寓,要考量台北市很多40年以上的老屋,屋子一般年限只有50年,若再住個十年、二十年恐怕得翻修重建或面臨都更,年紀大了搬家是件累人的事,因此在找房子時也要留意屋齡問題,找房方向要想清楚,或許新一點的房子或中古電梯比較適合。

退休環境大不同 附近醫療資源多相對保值

最後是退休環境問題,年輕人買屋重視上班交通位置、生活機能,而銀髮退休族需求較不同。許維哲說,他們買屋更重視居住環境、整體品質、離市場遠不遠、靠近大型醫院等,臨時需送醫住對偏遠麻煩,像是台北市榮總附近房子,常常吸引五十歲以上長者購買,而且通常醫療資源好的房子,後續通常相對較保值、不容易跌價,到這年紀除挑自己享受空間舒服外,以後要出手賣掉較方便也要考慮。

老人家相對怕吵 風水問題也很介意

另外,跟年輕人比較不同的是,老人家通常會怕吵,年輕人喜歡住捷運邊,老人家也愛交通方便,但就比較怕躁音吵。現在有些新式社區建築,有做輕質磚的建築工法,隔音效果不錯,但大部份老人家還沒有這方面的觀念,會特別知道要找的比較少。此外老人家很重視風水。雖然像台北市房子著得如此密集,要遇到沒有壁刀煞、路衝的房子很難,但許維哲說,老人家通常對風水這些,尤其是不想近陰廟等,還是比較在意一些,也會儘量避開。

下周一(8/1)許維哲將分析現在是不是適合的買房時機?以及談第一跟第二建議,退休族想要以屋換屋,或跟銀行辦貸款時要留意的重點,換屋前還是先還清舊屋貸款,以及售後回租最好先公證等等。

信義房屋成立於1981年,全台直營,股票上市,為房仲業第一家股票上市公司。歷年推出「漏水保固制度」、「不動產說明書」及「買賣價金履約保證制度」等各項保障服務,屢獲國內外品牌獎項肯定。
信義房屋成立於1981年,全台直營,股票上市,為房仲業第一家股票上市公司。歷年推出「漏水保固制度」、「不動產說明書」及「買賣價金履約保證制度」等各項保障服務,屢獲國內外品牌獎項肯定。

▲7月專家輪值名單:

基金專家

1. 邱良弼/富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎

2. 林宗慧/群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置

信託專家

1. 侯君儀/兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年,專精投資、授信、信託

2.曾文民/華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗

3.張玫蓉/合作金庫信託部協理、資歷逾30年,專精授信、信託等金融業務

產險專家

1.黃秉森/法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷,曾任金控銀行保險顧問

壽險專家

1.林麗雲/新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員

2. 陳建邦/台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎

房產專家

林澍凡/永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長

許維哲/信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人

李佩芳/住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人

註:以上理財建議不代表Yahoo!立場,二方無不當之財務利益關係,以往之績效不保證未來獲利,投資人應獨立判斷,審慎評估並自負投資風險。

(審核:呂俊儀)

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  • Yahoo財經特派記者 葉憶如:22年財經主流媒體資歷,從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0,見證台灣大小企業集團興衰史,歷經國際5次金融危機。認為金融即生活,無所不在,再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財,你不理財,財不理你。

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