【換日線財經】加拿大課徵空屋稅,引發「大學生低價租豪宅」怪象

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作者:彭孟嫻 Jessica/海外法律人的生活觀點

加拿大 2022 年春季的ㄏ水漲船高,根據 CBC 報導,大多倫多地區(GTA) 房價比去年上漲 28%,目前平均價格高至加幣 130 萬(折合台幣約 2 千 8 百多萬元);其中獨立式(detached)住宅的平均價格超過 170 萬加幣、半獨立式(semi-detached)為 130 萬加幣,聯排別墅(townhouse)為 110 萬加幣,公寓(condos)則接近 80 萬加幣──對於小資族來說,這只能用「瘋狂」來形容。

多倫多實施空屋稅,效果有待檢驗

由於建材原料價格升高、運費成本提升、建築工人難找,造成營建成本增加,加上疫情後購房需求高於房市供應,造成房價居高不下。

加拿大政府積極提出因應方案,除了央行將基準利率上調至 0.5%,希望能夠抑制購房價攀升之外;加拿大安大略省(即多倫多所在地)也在今年年實施空屋稅(Vacant Home Tax)。市政府官員表示,徵稅的目的不是為了增加政府收入,而是為了抑制房主閒置房產,盼能增加住房供應。

追本溯源,富人的房產佔有率逐年增加,這些金字塔頂端的少數大戶買了無數房產,卻閒置沒有使用也未出租,影響了房屋市場的供需,更間接影響房產的市價。根據新的法規,如果房屋在上一年中無人居住超過 6 個月,並且該物業也不是屋主的主要住所,即符合「空置」定義,需繳交房屋目前估值金額(Current Assessed Value)的 1% 作為空屋稅。

當然規定中也有特殊情況可以豁免,包括正在裝修的房屋、正在接受醫療護理或去世的屋主,還有我曾在先前文章提過的加拿大「雪鳥」(Snowbirds)族群──即會在冬季時移居到溫暖地區,例如美國弗羅里達州、墨西哥等地的年長者。針對部分可能在他國居住超過 6 個月的長者,政府多半會保護其在加拿大主要住屋的權益。

雖說空屋稅從今年開始實行,但是要到明(2023)年度繳稅時才會開始給付 2022 年的空屋稅。由於空屋稅採取的是「自行申報」的方式,所以儘管政府會不定期的抽查,但期望空屋業主都會自己乖乖繳稅、絕不投機還是有一定的難度,且屋主屆時可能會有相應的避稅對策。究竟這項新政能起到多少實際效果,還有待時間檢驗。

溫哥華富豪避稅法:低價出租豪宅

加拿大另一座主要城市溫哥華,於 2021 年將空置房屋稅由原先的 1% 提高到 3%,市長斯圖爾特(Kennedy Stewart)在記者會上表示其「開創性的空屋稅」已幫助將成千上萬的房屋回歸租賃市場。

讀者們不要小看空屋稅,如果以 2020 年市值 300 萬加幣(約 6 千 8 百萬台幣)的房屋來計算,1% 的空屋稅就是 3 萬加幣(約 68 萬元台幣)。當空屋稅在 2021 漲至 3%,空屋稅也就相當於 9 萬加幣(約 205 萬台幣)。

溫哥華金字塔頂尖族群,所持有的房屋市值往往都是好幾千萬加幣,也就是幾億至幾十億台幣的豪宅。豪宅的室內設計花費不菲,要讓富豪拿出豪宅空屋當成一般家庭住宅出租,確實有些為難。在這個兩難的局面下,溫哥華出現了一個奇怪的現象──市值幾千萬加幣(幾億台幣)的豪宅,只以一千元加幣(約兩萬多台幣)出租給大學生(而且大多數都是選擇女大生),藉此避開空屋稅。接受媒體採訪的學生表示這個價錢實在太划算,「如果可以的話,我想在這裡住越久越好。」不過隨著空屋稅增加,部分擁有多處空置豪宅的屋主開始主動處理掉房產,這樣把豪宅以便宜價錢出租給學生的避稅現象也就大幅減少了。

小結

過去許多境外資金進入加拿大炒作房地產,讓房市原本應有的良性投資環境,變成了惡性投機,甚至是富人資產分配與避稅的手段。空屋稅的目的便是要打擊房地產投機和外國房屋所有權──避免大量海外金流進入加拿大都會區的房市交易、抑制房屋空置,以解決城市裡的住房危機;甚至增加當地政府的稅收。至於多倫多能否在複製溫哥華的作法後成功收效,結果或許得等到明年才能見分曉。

※本文由換日線網站授權刊載,原標題為《解決住房危機!加拿大溫哥華、多倫多課徵「空屋稅」,意外引發「大學生低價租豪宅」怪象》,未經同意禁止轉載

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作者簡介:

彭孟嫻 Jessica Peng,目前從事法律調停工作(家事法&商業法),同時也是加拿大調停仲裁協會會員。曾任加拿大家事法庭諮詢部、加拿大市議員助理、加拿大皇家銀行、德商醫療研發加拿大總公司進出口部門。 畢業於約克大學法律調停(York University: Mediation)、森尼卡法律顧問(Seneca College: Paralegal)、皇后大學經濟系(Queen’s University: Economics Degree)。 專注於家事法離婚議題調停、小額法庭調停、租約法調停。

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