【換日線財經】台灣青年在非洲，買下人生第一套房

作者：Shin／不浪漫的非人生活

圖為非洲迦納高級公寓 Villagio Aqua Accra。 （Photo Credit：Villaggio Vista 臉書專頁）

大學畢業後在迦納工作滿 3 年之際，我在非洲迦納的首都阿克拉買下一間單人套房。由於台灣較少非洲相關資訊，因此撰寫本文旨在紀錄與分享個人的購屋經驗，絕無替任何建商廣告之意圖，亦非投資建議。

首都黃金地段：兩條炸蝦台幣 600？

在首都阿克拉買房的念頭在我腦中盤旋已久，我透過當地常用的租屋／購屋網站（meQasa.com）初步查詢發現，迦納各地土地和房屋價格的差別很大：首都阿克拉地區的房產和地價是全迦納最貴，比較好的地段每英畝超過 100 萬美金，市中心房屋的售價在每平方米 2,000 美金以上。中高級公寓、辦公大樓以及商場租金非常高，市內 3 房公寓及 200 平方米左右的辦公大樓，月租金平均在 3,000 美金左右，將近 10 萬台幣；而兩房公寓的租金就要 4 到 6 萬，單間小套房落在兩萬至 3 萬。

例如，在阿克拉的商業黃金地段，緊鄰著阿克拉最繁華的商場中心 Accra Mall 的高級公寓 Villagio Aqua Accra，主要的租客和住戶都是迦納的名流政商，以及各大跨國外企、中企 C-level 的大頭們。之前聽說一個中企的負責人住在那，三房一廳每個月的租金就要價 15 萬台幣，可能是一個迦納人一年都賺不到的金額。我進去過這個社區幾次，主要都是去咖啡廳或是一家阿克拉的日式餐廳 Santoku 吃飯，在這裡，小小的兩條炸蝦就要價台幣 600 元，讓我每次去都會極度地想念台灣的居酒屋餐廳⋯⋯。

非洲買房，不可不慎的關鍵

在搜集資料的過程中，我查了一些外國人投資房地產的法規，以及迦納當地相關的房屋買賣資訊，還有報酬率估計等等。

在迦納，外國投資者不能擁有土地所有權，但可以以租賃方式獲得土地使用權，租期最長為 50 年，期滿可續約；迦納人和在迦納註冊的公司則可獲得長達 99 年的租約。雖說作為一個不具備房地產知識的門外漢，所有資訊都是靠 Google 大神以及詢問當地房仲得來，但我很清楚自己買房的目的就是要投資，所以當初在設定看房時，我只有考量兩個主要的篩選條件：第一個就是地點一定要超級無敵好，第二個則是良好的建商信用與評價。

因為房子地點要是好，那就比較好租出去或是轉手賣出，而建商品質則能幫助避免遇上爛尾樓。在非洲遇上爛尾樓的機率，大概和在台灣轉角處看見小七的機率一樣高，走在路上經常能看到蓋到一半的爛尾大樓，或者是處於停工狀態的私人小樓房，且好幾個月都沒有動工的跡象。探究背後原因，除了資金短缺以外，也因在迦納，許多土地的所有權比十八代祖譜還錯綜複雜──就算你有法院相關文件證明你購買了地產，信心滿滿地開始蓋高樓，蓋到一半仍會有人衝出來說這塊地是屬於他們家族的⋯⋯之後便要開始面臨漫長的糾紛處理。

我聽過不少類似案例，有的當事人乾脆摸摸鼻子，認賠退出；有的當事人損失慘重，過了 10 年還在處理產權問題。比如一位以色列商人就分享，10 年前迦納政府曾經在某區規劃產業發展，於是他在那裡購買大片土地，後來因為政黨輪替，計畫不了了之，土地也因此被擱置沒有使用。幾年後他發現有當地人宣稱土地的產權是他們的，並擅自在那片土地上蓋房子，而這個案子至今都還在打官司。

會有這樣的問題主要是因為，迦納 1992 年《憲法》對土地所有權方式有明確規定，土地分為公共土地（全民共有，由政府代表人民管理）、凳子土地（由酋長統一管理）和家族土地（家族族長或成員私有土地）。政府掌握用地有限，大約只佔全部土地的 20%，土地使用權轉讓訊息的透明度不高，加上通過土地委員會獲得的土地使用權需經過漫長的時間。儘管土地委員會下設 10 個地區辦公室管理迦納的土地事務，但是酋長在土地權屬方面擁有絕對權力，由於歷史及家族糾紛等原因，使得許多土地產權不明。也因此，如果在阿克拉市內一些極佳的地段上看到雜草蔓生、無人使用的土地，很大的機率就是因產權糾紛，使得建設停滯不前。

投資報酬率完勝台灣各大城市

經過篩選後，我參觀了幾間預售屋以及現有建案，最後看中一家自 2011 年開始在迦納建設高級住宅、信譽良好的開發商，並購買了其預售屋建案。

這個建案的中文名稱叫做「大使館花園」，位在阿克拉市區內的 Cantonment。這個位置的優點是，很多各國的大使館都設址於此，其中，美國和法國大使館就在建案隔壁，較多外國人會因為安全考量而選擇居住在此；另外，這裡離機場以及商場中心 Accra Mall 只需約 10 分鐘車程，十分便利。

我很喜歡建案的設計，加上公共設施都蠻不錯的──除了有專業的管理團隊經營、各個出口都有保全 24 小時看守外，每個住戶都配有一個地下停車位；且整個社區有 3 個游泳池、健身房和瑜伽室，以及一間咖啡廳，綜合考量下，我很快地就買下單間小套房。

疫情期間，我自住了一段時間，從 2019 年初開始到 2020 年底，當時因 COVID 爆發，全國封鎖哪都不能去，只能乖乖待在家長達 8 個多月，十分慶幸社區還有健身房可以運動，工作累了也能在社區裡散步、躺在庭院裡看書。

根據萊坊地產顧問公司（Knight Frank LLP）在 2016 年對非洲做的房地產報告，迦納阿克拉的租金回報率一般落在 8-12%；而在較新的數據，如全球地產指南（Global Preperty Guide）2020 年發布的統計中，租金回報率也大同小異，介於 8-11% 之間。

回台後，我將房子託給一位朋友管理出租，由她幫我處理租客的大小事。至今我將房子租出去一年了，在迦納，房東可以提前收取一年的租金，這些租金扣掉仲介費以及每月 200 美金的物業管理費用，算一算，我的小套房一年的租金報酬率達 12%，和台北的租屋市場比起來，算是很好的報酬率。

根據 2020 年好時價的資料，台北租金報酬率僅 2.46%，新北市的租金報酬率則為 2.76%、台南市 4%，台中及高雄也是將近 4%。整體而言，以投資的角度來看，台灣的租屋市場報酬率偏低，而這租金報酬率還只是毛收益率，未將管理費等相關成本納入考量。

看完數據比較，是否也勾起了你對非洲房地產的興趣呢？如果想了解更多，歡迎詢問我喔！

※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《 非洲置產記：工作 3 年後，我在迦納買下人生中的第一套房》，未經同意禁止轉載

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作者簡介：

嗨，我是Shin，我喜歡冒險，熱愛生活，大學畢業後直飛迦納工作，五年內從一個台商輪胎銷售業務員，後任職跨國物流公司西非區域業務開發經理，再到代理零售國際品牌到迦納，非洲教會我如何強悍的生存，也打開我狹隘的世界觀。疫情發生後，我選擇回來台灣，目前的身份是ㄧ家新創公司負責人，也正在積極成立投資非洲的平台，讓更多台灣人可以瞭解世界上最具活力與經濟成長最快速的新興市場之一非洲。

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