【都更遊戲】參與都更想節稅 專家：採「權利變換」省最大

【文／連珠君】政府為加速都市更新，增加地主參與都更的意願，在土地增值稅、契稅及都更後的房屋稅、地價稅都有減稅優惠，但一樣都是都更，減稅優惠可是會不一樣。專家指出，民眾參與都更分為「協議合建」與「權利變換」2種方式，採權利變換方式都更免徵土地增值稅跟契稅，節稅效果最佳。

都更後 房地稅2年減半徵

民眾參與都更，可選擇用協議合建或權利變換方式參與，「協議合建」意指建商和地主說好分為多少房地，「權利變換」則是有地出地、有房出房、有資金出資金，最後新屋價值扣掉成本後，大家依照出資額分配，由估價師計算出都更前的房地價值，及都更後可換回的價值。

根據《都更條例》67條，更新期間土地無法使用者，免徵地價稅，更新期間土地仍可以使用者，減半徵收，更新過後房屋稅、地價稅減半徵收2年，若繼續持有房屋，房屋稅減半徵收優惠可延長10年。

地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，民眾參與都更可選擇與建商「協議合建」或「權利變換」，兩者土地增值稅可相差40%以上，採權利變換方式都更，其土地增值稅可以完全免徵，蓋完新屋後第一次移轉，還可以減徵40%。若採協議合建方式都更，抵付的土地僅能減徵40%的土地增值稅，改完新屋後第一次移轉則沒有任何優惠。

契稅部分也是一樣，抵付土地給實施者時，權利變換方式可免徵契稅，蓋完新屋後第一次移轉可減徵40%，協議合建抵付土地給實施者時，減徵40%契稅，改完新屋後第一次移轉一樣沒有任何優惠。

採權利變換 地主不用付營業稅

第二為營業稅，比較常發生糾紛，營業稅理論上納稅義務人是賣方，應該是建商，但依照大法官釋字第688號規定，經由後續之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔，就如同到便利商店買飲料，其價格內含營業稅，「協議合建」是地主以地易屋，屬於《民法》中互易關係，準用買賣之規定。

所以地主將土地跟建商交換房屋，法律上也屬於買賣銷售行為，所以在課徵營業稅範圍，所以地主要負擔營業稅，但地主多認為是建商該負擔營業稅，因此產生糾紛。若是採「權利變換」，營業稅已經內含在重建成本中，建商自然不能要求地主再去支付營業稅。

都更後賣屋給小孩 節稅效果佳

王進祥表示，很多民眾會詢問，房屋是都更前給小孩，還是都更後給小孩比較划算，以土地增值稅來看，土地抵付給建商有免稅或減稅的優惠，自然是都更後再以買賣的方式給小孩節稅效果最佳。

但都更時間冗長，若想要在都更前就先給小孩，同樣記得採用買賣的方式，並善用一生一次或一生一屋的土地增值稅優惠稅率，若爸爸已使用過土地增值稅優惠，則可以夫妻贈與給媽媽，就能享用媽媽的一生一次或一生一屋的土地增值稅優惠稅率。