【Yahoo論壇/曾志超】持有稅改革重在稅基而非稅率

曾志超
·中華經濟與金融協會副秘書長
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行政院會11日將處理有關房地合一稅的修法,但不會處理「囤房稅」。(中央社/檔案照片)
行政院會11日將處理有關房地合一稅的修法,但不會處理「囤房稅」。(中央社/檔案照片)

作者為中華經濟與金融協會副秘書長

近期政府堅決反對推動囤房稅,讓大家開始關心我國房地產持有稅的問題。本文以為,持有稅不應只著重在稅率調升的囤房稅,更應調整不切實際的稅基。

我國不動產稅制

對於不動產的課稅,國際上主要可分為移轉稅與持有稅二種。不動產移轉交易,產生資本利得,課徵資本利得稅,各國作法有採分離課稅,亦有納入個人或法人的綜合所得稅;另外,為調節不動產收益的分配,各國還有持有稅的設計,採財產稅的設計,多歸屬地方政府的稅收。

我國在不動產移轉上,自2016年1月1日實施「房地合一稅」之後,房屋和土地出售所得都要課稅;在持有稅上,將土地與房屋的持有分別課稅,土地在持有期間課徵地價稅,房屋則是房屋稅。

由於近期房地產市場價格再度飆漲,投機風氣盛行,社會再次居住正義的議題,不動產稅制改革成為重要的訴求,政府被迫提出「房地合一稅2.0」,按照其規劃,五年內交易需負擔35~45%重稅。然而,對於持有稅的改革,政府卻以會影響租屋市場等奇特的理由反對,囤房稅遂胎死腹中。

持有稅過低助長炒房歪風

我國現行的房屋稅稅率課徵方式,係每人可以擁有三戶自住使用房屋,根據《房屋稅條例第5條》規定自住或或公益出租人出租房屋稅稅率1.2%,而非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

囤房稅並非新的不動產稅制,而是針對多戶的持有人,施以較高的房屋稅。以財政部研議的囤房稅為例,住家用房屋稅自住三戶維持1.2%稅率,第四戶起全國總歸戶課徵囤房稅;不含自住的三戶,持有一至二戶每戶稅率2%,三至五戶每戶稅率3%,逾六戶以上每戶稅率4%。

相較於其他國家,我國當前的持有稅的稅率並不低,但並非依照市場價格作為課稅基礎,而是按照其「房屋現值」為基礎,現值則依據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」。依據《不動產評價委員會組織規程》第三條,該委員是由縣(市)長、財政局(處)長、地方稅稽徵機關局(處)長、建築管理主管人員一或二人、地政主管人員一或二人、地方稅稽徵機關主管科(課)長為當然委員,另由縣(市)政府聘請縣(市)議員代表二人、不動產估價師代表一或二人、土木或結構工程技師公會之專業技師一人、都市計畫專家學者代表一人及建築師公會之專技術人員一或二人為委員,並由縣(市)任主任委員。

地方政治人物為討好當地百姓,評定房屋的價格與市價相距甚遠。根據台北市地政局與稅捐稽徵處合作的研究顯示,運用2016年實價登錄資料,並由該處依稅籍資料比對各筆成交案例該年度地價稅及房屋稅應納稅額,計算該年台北市平均持有稅實質稅率為0.1294%,遠低於其他國家的持有稅實質稅率。

稅基改革才是重點

過低的稅基導致實質的不動產持有成本極低,間接鼓勵投資不動產,炒房幾乎是穩賺不賠的投資。大量資金投入不動產炒作,不僅影響正常的居住需求,還會排擠其他產業的發展。職是之故,對於多房持有者加徵稅收,提高持有成本自有其必要。

2016年8月起已有實價登錄制度啟動,房屋價值可輕易透過該制度查得,過去的房屋現值制度應退場了,重新制定一套以實價登錄為基礎的不動產稅基,才是持有稅的改革重點。

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