【Yahoo論壇/劉佩真】該買房嗎?未來兩年份的新成屋量全擠在今年釋出

台經院產業顧問暨副研究員
職場精力湯

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員  

房市資料照

除2018年以來國內房市景氣表現持續各界的關注之外,選舉干擾、未來利率的變化、新增供給亦將是影響全年房地產市場的關鍵因素,除此之外,中長期的人口議題更是近期持續發燒的焦點,顯然老年化、少子化的隱憂逐步浮上檯面。

2018年1月六都建物買賣移轉件數月增率為0.5%,仍延續2017年12月景氣仍處於年底前購屋旺季的氛圍,顯然部分賣方的議價取量策略奏效,至於2018年1月六都建物買賣移轉件數年增率為23.5%,一部分原因則係因2017年1月適逢農曆春節,基期相對偏低所致。

儘管2018年2月因適逢農曆春節,加上兩岸因M503航線爭議響台商返國行程與購屋意願,2月初發生花蓮大地震,恐使2018年2月國內房市景氣較1月下滑。但隨著產業即將進入傳統329檔期旺季,加上有鑑於下半年國內選舉議題將發酵,況且選情愈緊繃,對於房市所造成的干擾也愈趨明顯,恐使房地產題材遭到稀釋。

促使不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打,同時議價潮將帶動部分的買氣,更何況部分新案祭出讓利、輕鬆低首付的宣傳,中古屋也跟著讓價出清,因而2018年3~4月房市景氣表現將略顯好轉;不過整體而言,由於房價變動幅度縮小,買賣雙方處於互磨耐心的階段,賣方不願再大降、買方則不想多加價,買賣雙方拉鋸的心態將使2018年上半年房市依舊處於盤整調整階段。

2018年下半年利率則成為國內房市發展的不確定因素,主要是由於近期市場對於美國2018年升息的次數恐較原先預期的三次為多,加上未來台美將存在利差,因此不排除國內央行於2018年下半年啟動升息循環。

但有鑑於國內經濟成長率雖仍達2%以上,循環性成長力道依舊不高,且低於全球經濟成長率的平均水準,況且台灣通膨水準仍不高,因而央行即便於2018年下半年開始出現升息,幅度亦不大,對於國內房市心理層面的影響居多,故利率變化對於2018年國內房市的意義將是宣示性的效果大於實質性的影響

綜而言之,2017年五大銀行新承作房貸利率持續探底的趨勢,是否於2018年出現止跌回升的態勢,仍將是房市分析的觀察重點之一。

反倒是新增供給對於2018年房市的殺傷力將大於利率的因素,最主要是2012~2014三年間核發住宅建照的總樓地板面積高達6,700萬平方公尺,依正常工期應該在2015~2017年陸續領得使照,但估計2015~2017三年間核發住宅使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺,差額1,500萬平方公尺的待交屋面積已是最近期建照樓地板的年平均量,也就是未來一年將有兩年份的新成屋量釋出

另外近期國內房市短期除利率變化受到熱烈討論外,人口紅利消失的議題也不斷延燒,最主要是台灣已於2018年進入高齡社會,2026年進入超高齡社會,而2024年之後人口更將逐步陷入衰退局面,另外以30~40歲為主要購屋族群的分布來看,2000年之後出生人口數已少於30萬人。

此將不利於後續國內房市成交量的水位,畢竟2003~2017年國內房市成交量平均水準仍有36萬件左右,意謂未來每年房市平均成交量跌破30萬件恐成為常態,代表人口紅利的消失的確成為國內房市發展的重大負面因素

畢竟一旦人口紅利消失,勞動力減少,老年人口增加,將使得房屋需求減少,未來第二代繼承老一代的房屋,難有額外購屋需求。不過人口並非是國內房市景氣決定的唯一因素,屆時還需看國內政經情勢、兩岸關係變化、國內是否開放外資來台大舉投資,甚至市場是否存有低利率、資金效應而定,不過中長期而言,人口因素確實是國內房地產市場所面臨的一大隱憂。

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