【Yahoo論壇／劉佩真】該買房嗎？未來兩年份的新成屋量全擠在今年釋出

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

房市資料照

除2018年以來國內房市景氣表現持續各界的關注之外，選舉干擾、未來利率的變化、新增供給亦將是影響全年房地產市場的關鍵因素，除此之外，中長期的人口議題更是近期持續發燒的焦點，顯然老年化、少子化的隱憂逐步浮上檯面。

2018年1月六都建物買賣移轉件數月增率為0.5%，仍延續2017年12月景氣仍處於年底前購屋旺季的氛圍，顯然部分賣方的議價取量策略奏效，至於2018年1月六都建物買賣移轉件數年增率為23.5%，一部分原因則係因2017年1月適逢農曆春節，基期相對偏低所致。

儘管2018年2月因適逢農曆春節，加上兩岸因M503航線爭議響台商返國行程與購屋意願，2月初發生花蓮大地震，恐使2018年2月國內房市景氣較1月下滑。但隨著產業即將進入傳統329檔期旺季，加上有鑑於下半年國內選舉議題將發酵，況且選情愈緊繃，對於房市所造成的干擾也愈趨明顯，恐使房地產題材遭到稀釋。

促使不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打，同時議價潮將帶動部分的買氣，更何況部分新案祭出讓利、輕鬆低首付的宣傳，中古屋也跟著讓價出清，因而2018年3~4月房市景氣表現將略顯好轉；不過整體而言，由於房價變動幅度縮小，買賣雙方處於互磨耐心的階段，賣方不願再大降、買方則不想多加價，買賣雙方拉鋸的心態將使2018年上半年房市依舊處於盤整調整階段。

2018年下半年利率則成為國內房市發展的不確定因素，主要是由於近期市場對於美國2018年升息的次數恐較原先預期的三次為多，加上未來台美將存在利差，因此不排除國內央行於2018年下半年啟動升息循環。

但有鑑於國內經濟成長率雖仍達2%以上，循環性成長力道依舊不高，且低於全球經濟成長率的平均水準，況且台灣通膨水準仍不高，因而央行即便於2018年下半年開始出現升息，幅度亦不大，對於國內房市心理層面的影響居多，故利率變化對於2018年國內房市的意義將是宣示性的效果大於實質性的影響。

綜而言之，2017年五大銀行新承作房貸利率持續探底的趨勢，是否於2018年出現止跌回升的態勢，仍將是房市分析的觀察重點之一。

反倒是新增供給對於2018年房市的殺傷力將大於利率的因素，最主要是2012~2014三年間核發住宅建照的總樓地板面積高達6,700萬平方公尺，依正常工期應該在2015~2017年陸續領得使照，但估計2015~2017三年間核發住宅使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺，差額1,500萬平方公尺的待交屋面積已是最近期建照樓地板的年平均量，也就是未來一年將有兩年份的新成屋量釋出。

另外近期國內房市短期除利率變化受到熱烈討論外，人口紅利消失的議題也不斷延燒，最主要是台灣已於2018年進入高齡社會，2026年進入超高齡社會，而2024年之後人口更將逐步陷入衰退局面，另外以30~40歲為主要購屋族群的分布來看，2000年之後出生人口數已少於30萬人。

此將不利於後續國內房市成交量的水位，畢竟2003~2017年國內房市成交量平均水準仍有36萬件左右，意謂未來每年房市平均成交量跌破30萬件恐成為常態，代表人口紅利的消失的確成為國內房市發展的重大負面因素。

畢竟一旦人口紅利消失，勞動力減少，老年人口增加，將使得房屋需求減少，未來第二代繼承老一代的房屋，難有額外購屋需求。不過人口並非是國內房市景氣決定的唯一因素，屆時還需看國內政經情勢、兩岸關係變化、國內是否開放外資來台大舉投資，甚至市場是否存有低利率、資金效應而定，不過中長期而言，人口因素確實是國內房地產市場所面臨的一大隱憂。

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