【Yahoo論壇／戴發奎】從越南經驗看開放中國買台灣房地產的必要之惡

據媒體稱日月光集團董事長張虔生表示，台灣房地產市場如果要有突破性的發展，政府應該要大力開放中國大陸買家來台灣，允許他們真正來買房，那麼台灣房地產才有辦法，否則光靠現狀，如果要高度發展，是有困難的。」。台灣雖然早在陳水扁總統任內就已開放大陸人可以來台灣買房，但因諸多限制，有開放等於沒開放。台灣在種種開放上均洞燭先機領先其他國家，卻因瞻前顧後，忘記了初衷。

越南政府為了停滯的房市，於2015年無差別開放外國人可以買當地房地產。在美國遲遲不與越南簽訂投資保障協議，開放外國人的同義詞就等於是開放給世界第二大經濟體的中國大陸。中國大陸對越南的威脅不亞於對台灣，越南都不怕，台灣在怕什麼？

越南在排華暴動的一年後開放中國人可以買當地房地產，從513極具針對性的罷工鬧事到展開雙臂歡迎，這樣的情勢發展比台灣各政黨總統初選，原以為是朋友，實在是敵人的劇情更令人跌破眼鏡。

在更早之前的2006年就已傳出越南政府要開放外國人可以買越南的房地產，或許考慮到對越南弱勢族群的衝擊，越南政府更多的擔憂是假想敵中國大陸藉由大舉購買越南房地產進而控制越南經濟，這與台灣假開放，懼怕中資染指台灣房地產的顧慮是一樣。

為何越南政府在考慮了8年後還是決定開放房地產市場，這與2014年的那一場排華暴動有著因果關係。從2009年開始，越南經濟速度增長放緩，越南盾與台幣比值從1:500急貶至1:750元，帶來的是兩位數通貨膨脹，令月薪只有台幣五六千元的胡志明市勞工快要活不下去，越南政府體會到若是在2006年時就開放，就不會有後來的513，這個開放房市舉措也為之後的越南經濟大好提供佐證。

2015年7月，越南開放外國人可以購買當地房地產，不到一年時間越南房地產市場就回到2014年大幅修正前的水準。2019年越南城市房貸族平均每個月要付擔的房屋貸款是越南盾1,400萬元，換算成台幣是2萬元。相對人均GDP是越南十倍的台灣來說，等於是要負擔20萬台幣的房貸或是二線豪宅(以一線敦南帝寶來比較)的房租。

2015年的開放房地產市場就如同今年一月一日生效的CPTPP（跨太平洋夥伴協定），一方面解除了大部分出口貿易壁壘，讓越南貨出得去，相對的也要開放國內市場讓外國商品進來，受害的必定是那些弱勢及體質不佳的族群。這一點越南政府當然很清楚，越南政府也是想藉由全面開放加速國內產業的體質改造，而不是盲目的保護。

越南《住房法》（修正案），限制外國人只可以買建商蓋的預售建案，不能購買既有房屋或是私人蓋的新屋，而且限制了購買數量，公寓大樓不能超過總戶數的30％，別墅不能超過總棟數的10％，在一個「坊」（等同台灣的「里」）之中不能買超過250間房。

照理說建商要賺錢不可能只靠賣給外國人的那1/3，新預售建案的主力還是在越南人族群這一塊，若是越南人吃不下外國人無法購買的那70％房子，房市榮景在短時間就會消滅，從越南房價每年以17％速度增長，新建案每一推出開放抽籤第一天就完售，顯示越南人的購買力與IMF公佈他們的人均GDP只有2,400美元表現不同。

越南城市房價已不輸台灣，以等同台北市蛋白區房價的胡志明市東北邊平盛郡（Quận Bình Thạnh）來說，一間30坪(越南的房子是算實坪)公寓落在台幣600萬，平均貸款期限15年，貸款利率為8.5%，每月還本及利率約1420萬元（台幣18,900元）。越南人為何有錢可以消化龐大的預售建案？

我們可以從最新薪資調查中看出端倪。「越南線」（VNonline）聘用單位Vietnam Works3月18日公佈，5大高薪行業包括：金融與投資、銀行、資訊技術、市場營銷和建築。其中，25%金融與投資業高級管理幹部月薪7,000萬元（台幣93,200元）以上。排名第5的建築系應屆畢業生的薪金，25%受訪者月薪在1,000萬元（台幣13,300元）以上。至於有經驗的勞工、資訊技術員薪金最高，其普遍月薪為1,560萬元（台幣20,760元），其中25%為2,000萬元（台幣26,620元）以上。

越南開放外國人可以購買當地房地產四年後，胡志明市勞工平均基準月薪來到台幣15,000元（Vietnam Works報告），幾乎是2014年的3倍，遠遠超過房地產的一倍漲幅。依稀記得513排華暴動時，某越南台商說給越南勞工五千台幣薪資已經不錯的聲音。

明朝海禁讓中國國力停滯，因美國黑船帶來對全世界開放的明治維新，使得日本一躍成為亞洲強權，與現在的越南，在在都告訴著人們一件事，保守不會有市場。當人民吃不飽就會群起反抗，社會主義國家人民將不滿反應在他們的直接雇主上，資本主義的台灣民眾，則用選票對執政黨發出無言的抗議。

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