不想再騙人！建商與房仲揭穿，如何在實價登錄中玩炒房遊戲？

文／劉光瑩

2012年，實價登錄上路，原本美意是希望促進房地產資訊透明化，達到平抑房價效果。殊不知，近年來房市不振，建商與代銷為了維持房地產仍在高價的假象，創造出許多手法，讓有些實價變虛價。

最常見的手法就是以低報高，提供偏高的實價登錄成交行情，刻意拉抬價格，為的是掩蓋價格走低的事實。

豪宅的高價可能只是假象

特別是台中的豪宅市場，一位台中的資深房地產公關就說，許多建商變相拿實價登錄來促銷，做A、B兩版本契約，先拉高成交房價，再退現金給消費者，是業界公開祕密。「尤其是豪宅有拚面子的壓力，就算成交價格不如人意，在實價登錄絕不能呈現出來，以免打擊到豪宅的行情。」

他甚至聽過豪宅建商為了維持超高價的表象，每坪成交價維持在百萬水準，但建商自掏腰包幫消費者買單幾百萬元的傢俱裝潢，把裝潢的成本灌進房價裡面，價格自然就變高了，讓建商贏了面子，消費者贏了裡子，實價登錄卻形同被灌水，維持住高價的假象。

有房仲也透露，許多房仲樂於配合建設或代銷公司製作假合約，操弄實價登錄價格，以及幫客戶在銀行超貸，拉高房價又能取得成本較低的資金。

有的則是，先拉高周遭實價登錄，讓買房者以為這是真行情，最後成交價格比較低，讓消費者誤以為自己買便宜了，房仲則藉此提高成交率賺取差價。

永慶房屋業務管理部協理陳賜傑指出，他們發現有仲介業者選擇性提供實價登錄資料，例如刻意給買方較高價行情參考，給賣方則提供較低價行情，有利於仲介賺差價。

實價登錄反而成為操作市場的工具

去年就送進立法院的實價登錄2.0版本，希望改革上述亂象，將目前以30戶為單位揭露的實價登錄落實到地址與樓層，類似制度在英國、美國、香港、日本、韓國等國都行之有年。此外，也把數字登載的責任落到買賣雙方，登載不實要罰。

但修法並未通過。

專業者都市改革組織秘書長彭揚凱對此表示失望。「執政黨的理由是說目前社會沒有共識，但我們看到最近房仲業者的民調，發現8成民意都支持實價登錄落實到門牌，」他說。

他口中的房仲業者，不想等政府修法，搶先跑在前頭，例如「永慶房屋實價登錄3.0」，提供揭露至門牌的成交行情，讓房價資訊公開透明，更挑名「要彌補實價登錄2.0未能過關的遺憾。」

「希望清楚定義房仲的價值，我們不買房、不賣房，而是回歸誠實的中介者，提供實在的資訊與服務，」永慶房屋董事長孫慶餘說。

為何修法沒過，還是要做？

主要是因為他們觀察到房地產市場上，玩弄實價登錄成交行情以操縱價格，已成為常態。但孫慶餘希望堅持三不政策：不炒房、不造假、不隱瞞。為此，他們甚至針對頻繁交易的投機客建檔列管，每年把6億元的生意往外推。不配合製作假合約，操弄實價登錄或做銀行超貸、以及最重要的「不隱瞞」── 完整提供詳細至門牌的成交行情。

業界都在做，為何永慶要把錢往外推？孫慶餘認為，房仲業者不能只做到合法，更要用高道德標準自我要求，如果因為掌握房價資訊而操弄，是「球員兼裁判」，傷害的是消費者權益。

業者誠實一點，「不二價」帶來更多生意

資訊透明的好處，是買家、賣家都減少對仲介的猜忌，成交速度加快。

有20年買賣房經驗的曾先生就說，以前交易資訊不透明，都是口耳相傳，現在即使上網看，也發現有很多數字不實在。「如果在某地區看到租金很低，但賣價卻很高，這一定有鬼，」他自己最近一次賣屋前，先委託永慶與另家房仲估價，後者估價比行情高10%，但他還是決定委託永慶銷售，因為估價與他自己的評估相近。「我對這區域熟悉，怎樣的物件能賣多少我有概念，看很多高的數字覺得是灌水，」他說，後來一個月內，房屋就迅速賣出。

但光是房仲把透明度當成競爭工具還不夠，畢竟建商與代銷，才是決定房屋價格的要角。因此，如今不只房仲，有建設公司也開始推動實價銷售，弭平業務與消費者的資訊落差。

「我的想法其實很簡單：如果關係一開始就建立在欺騙上，是無法長久的，」上市公司總太地產董事長兼總經理翁毓羚說。她談到有同事以客人身分看了其他公司的代銷案件，讓她感覺「很衝突」。「明明是這麼重要的買賣，卻要花4、5次談價格才能跟協理見到面，才會知道所謂底價，還可能不是真正底價。」

翁毓羚說，開價跟底價差了1百萬元以上的案例，比比皆是。可見對於代銷來說，資訊愈不透明，獲利空間愈大。為此，翁毓羚從2013年開始，在她親手操盤的第一個建案「總太拾光」開始推實價銷售：不二價，沒有開價與底價之分。她的考量很實際。因為總太推案量大，造鎮社區動輒千戶，如果每個客人都要「盧」上好幾次，人力成本無法負荷，不如以不二價加快銷售速度。

但上述案件畢竟屬於個案，台灣與居住正義的距離究竟還有多遠？

目前，在房仲業實價登錄到門牌的，仍只有永慶房屋一家。在推動實價銷售的，除了總太，也只有另一家打里摺建設走不二價銷售。有朝一日，當這些堅持房價透明的做法在台灣成為常態，台灣離居住正義才能更近。

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