不想再騙人!建商與房仲揭穿,如何在實價登錄中玩炒房遊戲?

天下雜誌

文/劉光瑩

2012年,實價登錄上路,原本美意是希望促進房地產資訊透明化,達到平抑房價效果。殊不知,近年來房市不振,建商與代銷為了維持房地產仍在高價的假象,創造出許多手法,讓有些實價變虛價。

最常見的手法就是以低報高,提供偏高的實價登錄成交行情,刻意拉抬價格,為的是掩蓋價格走低的事實。

圖/王建棟
圖/王建棟

豪宅的高價可能只是假象

特別是台中的豪宅市場,一位台中的資深房地產公關就說,許多建商變相拿實價登錄來促銷,做A、B兩版本契約,先拉高成交房價,再退現金給消費者,是業界公開祕密。「尤其是豪宅有拚面子的壓力,就算成交價格不如人意,在實價登錄絕不能呈現出來,以免打擊到豪宅的行情。」

他甚至聽過豪宅建商為了維持超高價的表象,每坪成交價維持在百萬水準,但建商自掏腰包幫消費者買單幾百萬元的傢俱裝潢,把裝潢的成本灌進房價裡面,價格自然就變高了,讓建商贏了面子,消費者贏了裡子,實價登錄卻形同被灌水,維持住高價的假象。

有房仲也透露,許多房仲樂於配合建設或代銷公司製作假合約,操弄實價登錄價格,以及幫客戶在銀行超貸,拉高房價又能取得成本較低的資金。

有的則是,先拉高周遭實價登錄,讓買房者以為這是真行情,最後成交價格比較低,讓消費者誤以為自己買便宜了,房仲則藉此提高成交率賺取差價。

永慶房屋業務管理部協理陳賜傑指出,他們發現有仲介業者選擇性提供實價登錄資料,例如刻意給買方較高價行情參考,給賣方則提供較低價行情,有利於仲介賺差價。

實價登錄反而成為操作市場的工具

去年就送進立法院的實價登錄2.0版本,希望改革上述亂象,將目前以30戶為單位揭露的實價登錄落實到地址與樓層,類似制度在英國、美國、香港、日本、韓國等國都行之有年。此外,也把數字登載的責任落到買賣雙方,登載不實要罰。

但修法並未通過。

專業者都市改革組織秘書長彭揚凱對此表示失望。「執政黨的理由是說目前社會沒有共識,但我們看到最近房仲業者的民調,發現8成民意都支持實價登錄落實到門牌,」他說。


他口中的房仲業者,不想等政府修法,搶先跑在前頭,例如「永慶房屋實價登錄3.0」,提供揭露至門牌的成交行情,讓房價資訊公開透明,更挑名「要彌補實價登錄2.0未能過關的遺憾。」

「希望清楚定義房仲的價值,我們不買房、不賣房,而是回歸誠實的中介者,提供實在的資訊與服務,」永慶房屋董事長孫慶餘說。

為何修法沒過,還是要做?

主要是因為他們觀察到房地產市場上,玩弄實價登錄成交行情以操縱價格,已成為常態。但孫慶餘希望堅持三不政策:不炒房、不造假、不隱瞞。為此,他們甚至針對頻繁交易的投機客建檔列管,每年把6億元的生意往外推。不配合製作假合約,操弄實價登錄或做銀行超貸、以及最重要的「不隱瞞」── 完整提供詳細至門牌的成交行情。

業界都在做,為何永慶要把錢往外推?孫慶餘認為,房仲業者不能只做到合法,更要用高道德標準自我要求,如果因為掌握房價資訊而操弄,是「球員兼裁判」,傷害的是消費者權益。

業者誠實一點,「不二價」帶來更多生意

資訊透明的好處,是買家、賣家都減少對仲介的猜忌,成交速度加快。

有20年買賣房經驗的曾先生就說,以前交易資訊不透明,都是口耳相傳,現在即使上網看,也發現有很多數字不實在。「如果在某地區看到租金很低,但賣價卻很高,這一定有鬼,」他自己最近一次賣屋前,先委託永慶與另家房仲估價,後者估價比行情高10%,但他還是決定委託永慶銷售,因為估價與他自己的評估相近。「我對這區域熟悉,怎樣的物件能賣多少我有概念,看很多高的數字覺得是灌水,」他說,後來一個月內,房屋就迅速賣出。

但光是房仲把透明度當成競爭工具還不夠,畢竟建商與代銷,才是決定房屋價格的要角。因此,如今不只房仲,有建設公司也開始推動實價銷售,弭平業務與消費者的資訊落差。

「我的想法其實很簡單:如果關係一開始就建立在欺騙上,是無法長久的,」上市公司總太地產董事長兼總經理翁毓羚說。她談到有同事以客人身分看了其他公司的代銷案件,讓她感覺「很衝突」。「明明是這麼重要的買賣,卻要花4、5次談價格才能跟協理見到面,才會知道所謂底價,還可能不是真正底價。」

翁毓羚說,開價跟底價差了1百萬元以上的案例,比比皆是。可見對於代銷來說,資訊愈不透明,獲利空間愈大。為此,翁毓羚從2013年開始,在她親手操盤的第一個建案「總太拾光」開始推實價銷售:不二價,沒有開價與底價之分。她的考量很實際。因為總太推案量大,造鎮社區動輒千戶,如果每個客人都要「盧」上好幾次,人力成本無法負荷,不如以不二價加快銷售速度。

但上述案件畢竟屬於個案,台灣與居住正義的距離究竟還有多遠?

目前,在房仲業實價登錄到門牌的,仍只有永慶房屋一家。在推動實價銷售的,除了總太,也只有另一家打里摺建設走不二價銷售。有朝一日,當這些堅持房價透明的做法在台灣成為常態,台灣離居住正義才能更近。


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