中國房地產危機為何讓世界擔憂?

(德國之聲中文網)據估計,房地產業及相關行業對中國國內生產總值(GDP)的貢獻高達四分之一。

1998年的市場改革推動了房地產業的崛起。在不斷壯大的中產階級的支撐下,中國出現了驚人的建築熱潮。而銀行也瞄准商機,願意盡可能多地向開發商和買家提供貸款。據澳新銀行研究部本月的一份報告,抵押貸款佔中國整個銀行系統所有未償貸款的近20%。

在房地產需求旺盛的背景下,1994年,中國頒布《城市商品房預售管理辦法》,引入了商品房預售許可制度。目的之一是解決開發商在商品房項目開發過程中面臨的建設資金問題。這一制度現已推行20多年,成為中國房地產銷售的主流模式。

據彭博新聞報道,目前中國未完工的房屋面積目前高達2.25億平方米。

開放商違約潮

隨著房地產價格不斷飆升,房地產企業也不斷加大槓桿,引發政府對開發商負債過高的擔憂。去年,政府開始執行所謂房企融資監管"三條紅線"的新規,由中央銀行限制未償還的房地產貸款佔銀行貸款總額的比例,試圖減少開發商負債過高對整個金融體系構成的威脅。此舉進一步壓縮了本已債務纏身的開放商的融資來源。

隨之而來的是一波違約潮,其中最引人矚目的是中國最大的房地產開發商恆大。該公司負債超過3000億美元。去年9月,近百名投資者在中國恆大集團位於深圳的總部前抗議,要求償還貸款和兌付恆大金融產品,被拖欠付款承包商也加入到示威者的行列。據路透社報道,恆大將於本周宣布其離岸債務重組計劃。恆大有227億美元的境外債務,包括貸款及私人債券。

除監管方面的打擊外,中國的房地產公司也受到了新冠危機的沖擊----經濟的不確定性迫使許多想買房的人重新考慮他們的購買計劃。

停貸潮蔓延

需求減少、資金短缺及資金鏈的斷裂等多種因素導致預售房爛尾現象蔓延。今年6月開始,一種新形式的抗議行動首次出現:抵制抵押貸款。6月底,江西省景德鎮市恆大瓏庭樓盤業主們發出一份《強制停貸告知書》,稱所購買的預售房爛尾,並表示,"項目若未能在今年10月20日之前全面復工,所有業主將會強制停止還貸。"

截至目前,中國50多個城市至少出現300多份"停貸告知書",尤其是河南、湖南、湖北等省份二線城市的大批遭遇爛尾樓的業主在交房遙遙無期的情況下宣布集體停貸,給銀行和政府形成不小壓力。中國貸款機構上周雖然表示,受影響的抵押貸款在未償還住宅抵押貸款中所佔比例不到0.01%,但分析人士說,人們擔心抵制行動將如何蔓延。

惠譽評級本周一在一份說明中寫道:"如果違約升級,可能會產生廣泛而嚴重的經濟和社會影響。"美聯儲2022年5月發表的金融穩定報告中曾指出,中國房地產業危機可能會蔓延並影響全球貿易和風險情緒。

不過,分析家認為,即使停貸行為不斷蔓延,中國政府也不太可能為整個房地產行業提供救助或救援基金,因為這意味著政府承認了危機的規模,也可能鼓勵開發商和購房者繼續做出危險的決定。但銀行業監管機構已開始有所行動,河南省在地方層面也進行了一些干預。

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