京華城賣地求現 喊價五百億元

新新聞周刊

文/黃琴雅

 三月二十一日,中石化舉辦媒體春酒,宣布了京華城要賣的消息,若標售案成真,這將是今年房地產最受注目的一樁買賣。

沈慶京在購物中心的夢醒後,要繼續完成他的豪宅夢。攝影/柯承惠
沈慶京在購物中心的夢醒後,要繼續完成他的豪宅夢。攝影/柯承惠

最令威京集團總裁沈慶京振奮的,應該是去年底京華城向台北市政府爭取到容積率從三九二%回復到五六○%,讓京華城土地價值暴增,也吸引市場的興趣。市場評估售價有機會達四、五百億元,對現在正在蓋信義計畫區「世紀豪宅」陶朱隱園的威京集團,在財務上應該挹注頗豐。

人稱威京小沈的沈慶京,是八○年代股市四大天王之一,他之後淡出股市,轉為企業經營者,而京華城曾經是小沈最大的「購物天堂夢」。

一九八七年,身為國民黨掌櫃劉泰英「泰公黨」的要員,小沈以十五.三億元標得唐榮鐵工廠位在八德路與市民大道的土地,就是京華城的現址。

京華城地處邊緣、年年虧損

當時京華城的主要股東,是威京集團包括亞太會館在內共出資四九%、小沈的中華工程一○%、劉泰英主政的開發工銀一○%、國民黨黨營事業與中廣五%,外資股東則為新加坡樂高公司持股一○%,另有兆豐票券(前身黨營中興票券)等。

但從變更地目、規畫到建造京華城,就花了十四年的時間,因為小沈自豪的全球最大球體商場,施工上頗有難度。然而,耗資兩百多億元的京華城好不容易完工,打算在二○○一年十月開幕,卻在當年九月納莉颱風時重創,京華城的地下八層樓嚴重淹水,差點開不了幕。

○一年十一月開幕後,小沈一度還把京華城當做集團的「救世主」,希望為他帶來錢潮與人潮。然而,十七年來,沒有捷運站停靠的京華城,地處市中心邊緣,商品又不敵忠孝商區與信義商區百貨公司的競爭力,使得京華城年年虧損,大股東之一的開發金不耐長年虧損,於一五年六月就已全數出脫十二萬張持股,回收八.一九億元,處分利益○.六九億元,每股出售價六.八三元。

跟其他股東相比,開發金早賣早好。經營十七年來,京華城每年虧損二、三億元,淨值每年下降,以持股京華城一六%股權的中石化來說,去年第三季其持有京華城二十二.九萬張股票的總值約十一億元,換算每股淨值僅有四.八元,比開發金的出售價少了三○%,這讓股東們有苦難言。

回復容積率成「金雞母」

不僅如此,今年三月,中石化還公告要買京華城庚種私募股,以每股十元認購,總金額不超過十五.六億元,這可讓中石化的股東氣結,因去年每股賺二.四元多的中石化,為彌補過去四年的虧損,今年不配發股利,且還要將資金拿去投資緬甸,甚至還要買京華城的特別股。

幸好北市府同意京華城提高容積率,幫了小沈的忙。京華城在郝龍斌擔任台北市長時代,容積率從五六○%(商三)被降為三九二%,京華城不斷向監察院與內政部陳情。六年多後,監察院終於為此糾正市府,認定應回復京華城容積率,但小沈遲遲得不到市府回音。

於是去年五月,威京組織京華城股東自救會,率上百名位股東上街頭抗議,要「柯文哲救救我們」。柯市府果然在去年底都市計畫審議委員會中,回復了京華城的容積率至五六○%,土地價值大增百億元。

有金融業者說,容積率加持,讓京華城的淨值從不到五元,可望提高至十多元。也無怪乎去年八月,京華城悄悄地撤銷公開發行,把主控權全部集中在威京集團手中,畢竟這五千坪的土地已成了「金雞母」。

京華城銀行借款剩下九十九億元,預計今年三月底到期,未來到底是借新還舊?還是要賣地還款?威京集團內部還在討論中。

據瞭解,雖然二月底股東會已通過土地出售案,且已委託戴德梁行不動產投資顧問公司來標售,但威京內部還是出現要自己重建商業大樓的聲音。

「這塊高達五千多坪的土地,是台北市蛋黃區最後一塊大片淨土,且又在信義商圈外圍,可以跟一○一大樓抗衡,很適合蓋商辦大樓。」戴德梁行董事總經理顏炳立說,從南山人壽的信義南山廣場A級商辦供不應求的狀況來看,京華城土地也屬於A辦,租金約可達一坪三千三百元,若售價每坪賣一百萬至一百一十萬元,投報率有三.五%,是追求穩定收益的壽險公司獵地好選擇。

蓋豪宅讓威京集團財務吃緊

從股市作手起家,小沈是位「夢想家」,不斷擘畫自己的建築夢,之前是打造世界最大的球體購物中心京華城,○六年也在中國揚州建造中國京華城。不過在購物中心的「夢醒」後,這幾年,小沈拆掉亞太會館,在信義區蓋一座螺旋狀的「綠色超級豪宅」陶朱隱園,號稱要成為台北市的地標。

小沈的「豪宅夢」很大,螺旋狀體的施工更是挑戰,造價自然很高,讓施工者中工與地主亞太工商聯壓力沉重,已跟銀行團借款上百億元,還借到香港先機集團。前年先機集團還傳出跨海來討債,要求取得亞太工商聯三成股權,顯見威京集團的財務吃緊,如今京華城若能順利標售,對小沈何嘗不是好事一樁呢!

 

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