以房換房、拆遷現金補償 加速改建進程

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高雄城中城大火,燒出城區老舊危樓改建迫切性。大陸從2008年啟動棚戶區改造迄今,通過「以房換房」(舊房換新房以1:1.5面積置換)及「拆遷現金補償」等誘因,幫助至少1億多棚戶區民眾改善居住條件。此外,從2019年推動「老舊小區改造方案」,類似台灣外牆磁磚拉皮與公寓電梯增設等作法,資金採政府、居民及社會力共同負擔制,提高民眾參與主動性,也加快老舊社區改建進程。

城區老舊危樓、社區是大陸城市更新發展中常見的難題。棚戶區一般指城市中有成片簡陋民居的地區,按大陸官方定義,棚戶房為嚴重損壞、防火性差、抗震性差等條件惡劣的危險房屋,建築面積在5萬平方公尺左右(約1.5萬坪)。

由於棚戶區居民多為低收入戶,經濟問題經常是居民是否願意改建房舍的關鍵所在。為此,大陸官方也相應配合推出一系列補償措施,大致可分為現金補償與房屋置換,及現金與房產混合補償。

其中現金補償的項目包括被徵收房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費及停產停業損失補償費等,可以說從房屋改造前中後一系列可能的損失與所需費用,全都考慮進去。因不少棚戶區處於城市中心,房價市值補償估算遠大於市郊及農村房舍,大大提高居民意願;而類似台灣常見的小攤販因擔憂影響生意不願參與改建的情形,也可透過補助停產停業損失,獲得大幅解決。

除選擇現金補償外,參與改建的居民還可選擇「房屋置換」方式。儘管各地政府推出的政策不一,但大致可歸納為,舊房換新房以1:1.5的面積來置換,不只舊換新,更是小屋換大屋。相比舊屋,新屋價值更高,這類方式近年來也越來越受青睞。還有「混合補償」,即依照居民的主觀意願,按比例獲得現金與房屋置換的補償方式,讓居民的選擇更為彈性。

此外,鑑於大面積的棚戶區改造時程可能過長,大陸官方2019年進一步推出「老舊小區改造方案」與棚戶區改造雙管齊下。針對2000年以前的老舊社區,強化或增設公安設施,如消防配套設施的增建、外牆磁磚的拉皮或房屋結構補強等做法。

首都經貿大學城市學院陳飛博士就指出,棚戶區改造有助調整城市空間結構,推動經濟發展與棚戶區改造的互促共進,有效解決低收入居住環境惡劣、公安的一系列問題。