住宅市況慘澹、商用地產逆勢看旺！宏大國際預估：工業不動產今年可望破千億大關

揮別動盪的2025年，台灣房地產市場正深陷「冷熱並行」的極端格局。在央行第七波選擇性信用管制的強烈衝擊下，住宅市場買氣慘遭凍結，全年買賣移轉棟數從35萬棟重摔至26萬棟，減幅高達25%。然而，商用不動產卻展現出驚人的韌性。據宏大國際資產最新數據，儘管去年交易金額小幅下修，但在AI產業與半導體供應鏈持續擴廠的拉動下，2026年商用不動產市場可望挑戰2,000億元的歷史新高，其中又以工業地產最受矚目。

工業地產成唯一支柱：AI科技巨頭帶頭「掃貨」

回顧2025年的商用地產市況，雖然受到美國總統川普宣布「對等關稅」的政經變數影響，導致傳統產業在擴廠決策上轉趨保守，但工業不動產仍連續2年繳出突破900億元的成績單。宏大國際資產總經理陳益盛分析，去年的商用不動產十大交易案中，工業地產就霸佔了9個席次，最具代表性的莫過於台達電子以69.5億元重金購置桃園泰豐輪胎廠房。

陳益盛指出，電子業大者恆大的趨勢極為明顯，這將是今年交易規模成長的主力。預估今年科技業對產能的需求不減，工業不動產今年可望輕鬆突破1千億元大關，呈現「交易金額成長遠大於件數增加」的特徵，由半導體與AI概念股持續貢獻動能。

商辦與零售版圖大挪移：從「買不如租」到「看重都更」

相較於工業地產的火熱，商辦市場則呈現連續3年的疲態。除了都會區新增供應量不足，讓有錢企業「買不到房」外，融資利率攀升至2.6%至2.8%也是關鍵因素。陳益盛表示，過去低利時代盛行的「買比租划算」邏輯已不復存在，當每月利息支出與租金旗鼓相當，導致部分買家轉向觀望。不過，去年仍有大案撐盤，如陽明海運以112.2億元買下台北南港「華固中央置地」，創下去年最高成交紀錄。

在零售與旅館市場方面，兩者交易金額合計不及工業地產的5%，顯見市場主流已徹底轉向。陳益盛認為，目前的買家多半並非為了「經營」，而是著眼於「都更重建價值」。例如富邦人壽以28億元買下「星聚點KTV」，或是興富發子公司購入高雄「麗尊酒店」，本質上都是看重土地的長期開發潛力，而非單純的建物收益。

展望2026 資金流向與關稅政策成關鍵

展望今年，商用地產能否順利衝刺2,000億元大關，陳益盛提出了三大觀察指標。首先是美國課徵關稅政策的明朗化，這將決定傳統產業是否有信心跟進電子業進行擴充；其次，台積電帶頭赴美設廠所引發的「人才與產業外移」隱憂，是否會實質影響台灣本土產能布局，仍需密切監控；最後，在國內資金依然充裕的背景下，隨著股市震盪，資金是否會由股市轉向具備抗通膨特性的房市，將是決定市場熱度的關鍵變數。

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