【假債權真買賣】板橋浮洲合宜住宅7成涉弊端 監察院糾正內政部與國發會

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「假債權、真買賣」又一樁!板橋浮洲合宜住宅法拍案件自2018年大量交屋後,法拍案件頻傳,其中有7成疑似涉假債權、真買賣,利用法拍規避閉鎖期轉售牟利,監察院19日糾正內政部與國發會,並將疑涉不法案件資料函請檢察機關偵辦。

對此,監察院調查發現,截至2019年底止,已有55件法拍移轉案,其中39件約7成確實涉有假債權、真買賣的弊端,負責研擬合宜住宅招商投資興建計畫之內政部,事前政策規劃失周,事後監管作為消極,負責計畫審議及督導考核之原行政院經濟建設委員會,未能確實促請內政部提出有效抑制炒房之配套措施,致重大經建計畫淪為套利工具,不符居住正義,兩機關均有重大疏失。

監察院內政及族群委員會、財政及經濟委員會聯席會議在19日通過監察委員施錦芳與王麗珍提調查報告,糾正內政部與國家發展委員會,並將涉及刑事不法之法拍案件資料,函請法務部轉所屬檢察機關偵辦。

糾正案文指出,合宜住宅招商投資興建計畫之政策形成經過、法拍移轉案件違常情形,及內政部、原經建會等主管機關之行政疏失如,2009年間,民調顯示都會區房價過高為民怨之首,內政部在2010年7月及2011年4月分別報經行政院核定「機場捷運A7站」及「板橋浮洲」二處合宜住宅招商投資興建計畫,以低於周邊市價行情讓民眾便宜購屋。

監察院指出,內政部規劃合宜住宅時,已研議制定住宅法草案多年,住宅政策朝向「只租不售」的社會住宅規劃,換個名稱的出售式合宜住宅僅為紓解民怨之臨時性措施,缺乏整體住宅政策規劃,不利政府住宅資源循環使用,且無有效抑制炒房之配套措施,板橋浮洲合宜住宅自2018年大量交屋後,部分承購人急於利用法拍規避「閉鎖期」轉售套利,中籤者猶如抽中樂透宅之報導甚囂塵上。

板橋浮洲合宜住宅自2018年大量交屋後,法拍移轉案件頻傳。截至2020年12月底,距2018年未及3年,已有高達55件法拍移轉案,其中39件、約71%「債權人即為拍定人」且均訂有租約,法拍不點交,39件中有38件債權人不要求債務人設定抵押權供擔保即同意借款、15件委由同一位地政士代為法拍,均為清償票款強執案件,諸多情狀綜合判斷,實有違常情且手法相同,對照媒體採訪合宜住宅買賣仲介人員報導內容,確實涉有假債權、真買賣。

合宜住宅招商投資興建計畫係為紓解民怨之臨時性措施,缺乏整體住宅政策規劃,且無有效防止投機炒作之配套措施,內政部雖已採取預告登記,禁止一定期間內轉售,以往早有軍眷宅在閉鎖期內轉售案例,合宜住宅政策規劃中,外界亦建議採只租不售,此外,土地法第79條之1第3項明定,預告登記對於強制執行而為新登記,無排除效力。

另外,內政部事前未能審慎評估,致招商投資計畫淪為套利工具,政策規劃核有失周。爆發法拍案件疑涉炒作弊端後,內政部遲遲未見有效因應作為,任令事態發展,影響公權力威信,難認妥適。

監察院也指出,原經建會負責研擬健全房屋市場方案,且為板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫之審議機關,板橋浮洲合宜住宅標售土地之決標金額高達149億餘元,攸關經濟建設及整體住宅政策發展至鉅,該會於外界質疑合宜住宅能否達成政策目標之際,仍未確實促請內政部提出有效抑制炒房的配套措施,本為實現居住正義、抑制房價而提出之重大計畫,執行結果反而衍生承購人急在閉鎖期內轉售牟利問題,該會難辭計畫審議不周及督導考核未落實之責。

根據監察院調查報告另指出,內政部雖已考量出售式合宜住宅,政府住宅資源無法有效循環利用,中央已停止辦理,並自2016年起積極推動興建社會住宅。目前仍有部分地方政府以各式名義興建出售式合宜住宅,且均採預告登記作為抑制炒房之配套措施。住宅業務雖屬地方自治事項,然中央主管機關負責整體住宅政策之擬訂及負督導之責,為遏止投機炒作歪風蔓延,並維護整體住宅政策之一致性,使住宅資源有效運用,內政部除應持續關注板橋浮洲與機場捷運A7站法拍移轉案件外,該部宜提醒興辦出售式合宜住宅之地方政府注意閉鎖期內有無異常法拍移轉案件,並宜持續精進中央督管措施,以達整體住宅政策之預期目標。

監察委員施錦芳、王麗珍表示,板橋浮洲合宜住宅的主建物及共有部分每坪平均售價19.5萬元,陽台每坪售價6.43萬元,據內政部調查,2011年核定時約為周邊房屋市場行情6至7折不等,因此有套利誘因。

內政部於板橋浮洲合宜住宅出售時雖已採取預告登記,限制所有權移轉之日起10年內不得出售、出典、贈與或交換,閉鎖期最快自2025年3月起始陸續屆至,惟查部分法拍案件確實涉有假債權、真買賣,買賣雙方可能以本票裁定、支付命令作為執行名義,利用執行法院僅為形式審查,並簽訂假租約,以法拍不點交,降低第三人競標誘因,透過法拍規避閉鎖期限制,轉售牟取暴利,據內政部提供之板橋浮洲合宜住宅經強制執行案件清冊顯示,法拍金額已較原承購金額高出近1倍。

然內政部並未深入分析法拍案件違常情形,就相關人員所涉刑責,評估是否依《刑事訴訟法》第241條,公務員因執行職務知有犯罪嫌疑者,應為告發規定提出刑事告發,未發布警示性新聞稿,提醒原承購人勿以身試法,已影響公權力威信。

舞外,監察院為遏阻投機炒作歪風蔓延,將疑涉假債權、真買賣的法拍移轉案件資料,函請法務部轉所屬檢察機關偵查,呼籲民眾守法,並珍惜住宅資源。

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