【全文】莫名納入總管委會無法脫離 國稅局老舊眷舍爆都更黑幕

面積逾千坪的松德社區(黃框處),位於台北市信義區精華地段,都更利益十分龐大,預估超過40億元。
面積逾千坪的松德社區(黃框處),位於台北市信義區精華地段,都更利益十分龐大,預估超過40億元。

台北市信義區精華地段有6棟國稅局老舊眷舍,原本各自為政,但因都更利益龐大,引起覬覦。3年前某協會介入,以近乎黑箱的方式協助少數住戶成立總管委會,並全面收回空地及車位,為都更鋪路,但也因此糾紛不斷,其中2棟希望脫離管委會,沒想到市府不管、打官司也敗訴,這些住戶求助無門,擔心管委會幕後有建商操控,呼籲政府防堵法律漏洞,保障弱勢住戶的權益。

台北市信義路六段、松德路口,有6棟住宅大樓,共139戶,早年是國稅局眷舍,過去40年6棟大樓各自獨立、互不干涉,不過,3年前突然出現的「總管委會」,就此改變他們的生活。

松德社區共有6棟大樓,早年是國稅局的眷舍。
松德社區共有6棟大樓,早年是國稅局的眷舍。

 

總管委會 遭控黑箱成立

住戶L太太說,起初是自稱承辦單位的「台灣公寓大廈品質管理協會」發文給所有住戶,說要召開會議,由於信封寫著主辦單位是「台北市建築管理工程處」,住戶以為是市府政策,不疑有他讓協會進入社區舉辦會議,會中播放宣傳都更的影片,協會的人也挑明了講:「我們是來協助進行都更的。」

住戶收到通知,看了信封上的主辦單位是「台北市建築管理工程處」(白框處),誤以為是北市府召集住戶開會。
住戶收到通知,看了信封上的主辦單位是「台北市建築管理工程處」(白框處),誤以為是北市府召集住戶開會。

 

該次會議參加的住戶不多,除了少數核心人士,幾乎沒人知道那是商議成立六棟大樓「總管委會」的第一次區分所有權人大會。根據法令,首次召開管委會籌備大會,需三分之二以上住戶出席、四分之三以上同意,門檻極高,但只要流會,第二次的門檻就降低到只需五分之一住戶出席、過半同意,便可成立管委會。

L太太說,第二次大會也不曉得什麼時候召開的,總管委會就這樣成立了!事後瞭解,全部139戶,只有54戶出席,其中21人是寫委託書,並未親自出席,而且某委員一人就代理10戶,真正的出席率僅2成多。

台灣公寓大廈品質管理協會(圖)被質疑介入松德社區都更,引發爭議。(翻攝台灣公寓大廈品質管理協會官網)
台灣公寓大廈品質管理協會(圖)被質疑介入松德社區都更,引發爭議。(翻攝台灣公寓大廈品質管理協會官網)

 

更扯的是,在這種利用法規漏洞、幾近黑箱運作下,選出的正副主委、財務委員等要職,幾乎都是A棟的人,還有某委員一票就當選,對大多數住戶來說,是在搞不清楚的狀況下,突然就多了個總管委會。

收回車位 一樓住戶氣炸

事後,某二棟的多數住戶想要「獨立」,行文台北市政府,都發局官員卻表示:「市府只接受登記,並未實質審核,所以無法干涉管委會的運作。」行政程序走不通,部分住戶轉而打官司,沒想到法院審理後,判決獨立需總管委會同意,官司也敗訴。

1樓住戶不滿停了40年的車位,突然被總管委會強行收回。
1樓住戶不滿停了40年的車位,突然被總管委會強行收回。

 

另一位住戶Y先生說:「如果總管委會上任後,好好溝通、有效管理,我們也不會想獨立,問題是他們根本無心管理,不論清潔、電梯維修或其他事項,仍是各棟自己收錢、自己管理,總管委會只幹一件事,就是把社區所有的車位、空地全部收回來管理。」

Y先生表示,他們數十年來相沿成習,一樓及店面住戶擁有自家門口車位的使用權,但被收回後,住戶須抽籤、月付2000元,這讓一樓住戶很不爽,因為自家門口竟成了別人的車位,即使願意付錢、希望保留車位,也不被允許。

都更研究發展協會創會會長賴志威說,管委會在都更過程扮演關鍵角色。
都更研究發展協會創會會長賴志威說,管委會在都更過程扮演關鍵角色。

 

對此,中華民國都更研究發展協會創會會長賴志威告訴本刊:「一般來說,收回車位與空地,是為了將來都更時減少爭議,因為這些灰色地帶的權益,若歸屬實際使用超過40年的住戶,將來可能會扯不清。」

都更油水 高達四十億元

另一名住戶K太太也氣憤地說:「總管委會接收了歷年累積的公積金,他們與住戶發生多起民刑事訴訟,但這一小撮管理委員未經區分所有權人大會同意,只憑一紙公告,便決議聘請律師,若有訴訟則由公款支付,氣死我們了!這不是拿我們的錢告我們嗎?真的太扯!」

松德社區住戶最不爽的是,管委會黑箱作業,拿公積金告不聽話的住戶。
松德社區住戶最不爽的是,管委會黑箱作業,拿公積金告不聽話的住戶。

 

賴志威認為,總管委會背後有建商的影子,他們有可能拿了數千萬元的「開發費用」,看不上為數不多的管理費,加上怕麻煩,才沒要求六棟大樓的管理費都必須交給他們,也因為未來可能面臨釘子戶,所以一開始的態度就很強硬。對此,K太太深有同感,她說,幾場官司打下來,住戶間已產生「寒蟬效應」,大家都不想惹總管委會那些人。

賴志威分析,六棟大樓「統一」後命名「松德社區」,面積逾千坪,且位於精華地段,台北市很難找到這麼有油水的都更案,估計都更利潤超過四十億元,他甚至研判,這夥成立總管委會「圈地」都更的人,吃不下這塊大餅,很可能想整合之後,拿個1、2億元,再將案子「盤給」特定建商。

他指出,推動都更的第一階段,要先向市府報備成立「都更新單元」,只要超過十分之一的住戶同意,就可以立案,這對有實質影響力的管委會來說並不困難。

松德社區雖已成立總管委會,但6棟大樓還是各自收管理費、自我管理。
松德社區雖已成立總管委會,但6棟大樓還是各自收管理費、自我管理。

 

接著要向市府都更處提出「都市更新概要」,這就比較困難,需要一半以上住戶同意。賴志威指出,很多建商有意介入的案子,就是卡在這裡,但若有管委會相助,就可排除其他建商,做好「住戶溝通」,事半功倍;順利過關後,其實已經算「圈地」成功,管委會就可正式提出「都市更新計畫」,光明正大找建商。

制度不改 住戶利益難保

但真正影響住戶利益的,是選擇配合建商後的「估價」,按照都更法規,管委會有權找三家不動產估價公司,針對都更後的整體建物鑑價,若估價偏低,建商得利,可分到較多戶。賴志威表示,一旦管委會被建商收買,該階段的利益傾向建商,對其他住戶就很不利。

賴志威告訴本刊,上述只是管委會檯面上的功能,檯面下見不得光的,包括提供住戶個資給特定人士,或是整合後「盤」給早就說好的特定建商,甚至配合建商對釘子戶進行「個個擊破」,這些動作若沒管委會出力,肯定寸步難行。此外,最後進入拆遷前,需百分之百住戶同意,管委會有權讓政府聘的「危老師」、「都更師」進入社區蹲點,與住戶溝通。

換句話說,都更成敗,管委會至為關鍵,若有心人操縱管委會,住戶的利益可能被出賣。賴志威強調,松德社區管委會的主事者,擺明為都更而來,未來是否善盡職責,為住戶的利益把關?有待觀察。

值得注意的是,該社區在近乎黑箱運作下,利用法律漏洞成立總管委會,凸顯政府在法令上大開方便之門,卻無補救管道的盲點,這個制度上的漏洞若不設法解決,未來都更之路,恐會有更多弱勢住戶的權益被迫犧牲。

回應

管委會:一切合法 暫無都更計畫

針對住戶提出的諸多相關指控,松德社區管委會主委蕭富文表示,總管委會的成立一切合法,目前社區並無都更計畫,至於部分住戶不願參與社區事務,卻反指總管委會不合法,心態十分可議。

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