【全文】6都量價齊揚 全台房市發燒現搶買潮

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台北市2020年Q2均價:56.7萬元/坪,較去年同期上漲:1.15%,2020上半年成交量:13,456戶。
台北市2020年Q2均價:56.7萬元/坪,較去年同期上漲:1.15%,2020上半年成交量:13,456戶。

後疫情時代,各國政府為挽救經濟頹勢大印鈔票,隨著美元等主要貨幣貶值,國際資金紛紛湧入台灣,積極尋找投資標的,不僅台股來到歷史高點,也造就國內房市價量齊揚的榮景。根據統計,今年第2季全台房價指數創下歷史新高,本刊實際走訪桃園、新竹、台南等房價刷新紀錄的地區,直擊房市搶買的交易熱況。連被視為房市空頭代表的景文科技大學財務金融系副教授章定煊也鬆口:「今年下半年房價恐持續升高。」

7月24日,竹北市距離高鐵站僅8百公尺遠的一個社區門口前,一大早就被看屋人潮擠得水洩不通,甚至一度占據馬路,一問之下,才知道原來是樓上一戶約50坪的房屋開賣,各家仲介帶著百位買家正摩拳擦掌,準備參加這場「一百搶一」的爭奪戰。

當天,屋主原本開價1,800萬元,眼見現場滿溢的買氣,立馬改口為「沒2千萬元不用談」,以刪除法先淘汰部分買主,僅剩約10組人馬搶房,最後以2,190萬元、每坪41萬元成交,該數字不只改寫社區新紀錄,更比過去28萬元的行情均價多出4成以上,讓當地不少資深房仲跌破眼鏡,紛紛異口同聲:「這樣子的熱度,還真是前所未聞。」

 

資金回流台灣 第二季創新高

事實上,當天的買氣並非特例。根據信義房屋最新統計,今年第二季,全台房價指數創下歷史新高,其中,新竹、桃園、高雄都刷新紀錄,台南均價則來到歷年高點,台中的房價指數站上歷史次高,台北市、新北市也重返2015年的相對高點;國泰房價指數則顯示,第二季全台新成屋的成交價大漲,銷售率、成交戶數也跟著增加,市場已逐漸逼近2014年的歷史高點。

新北市2020年Q2均價:37.53萬元/坪,較去年同期上漲:0.72%,2020上半年成交量:27,175戶。
新北市2020年Q2均價:37.53萬元/坪,較去年同期上漲:0.72%,2020上半年成交量:27,175戶。

「簡單說,就是置產客熱情捧場,自住客含淚買單。」對於目前的房市榮景,景文科技大學財務金融系副教授章定煊以簡單二句話來形容;章定煊至今未買房,有「無殼蝸牛教授」之稱,過去不時發表看衰房市的悲觀言論,被外界視為空頭代表之一,他竟鬆口:「今年下半年房價恐怕會持續升高。」

住商不動產企研室經理徐佳馨進一步指出,在全球疫情蔓延下,各國政府為挽救經濟頹勢紛紛撒幣,導致市場資金浮濫,間接催生出這一波的房市漲價潮,「因為資金回流台灣,造成台灣的資金太多,加上利率低,銀行放款的態度又寬鬆,所以整體房市的買氣才這麼火熱。我認為這一波漲勢至少會持續2到3年。」

 

竹北漲幅最大 買方勤於追價

「最近3個月,竹北的預售案根本等不到開賣就完銷了,很多都是透過關係預訂,一般民眾根本買不到。」住商不動產竹北台大店店東陳李鴻向本刊表示,目前新竹房市以竹北一帶漲幅最高,當地預售屋在短短一週內,開價從31萬元一路調漲至38萬元,照樣完銷,「很多是台積電、聯發科這些竹科的工程師在買,那些買不到預售屋的人,就去搶新成屋、中古屋,造成房價全面上漲。」

陳李鴻也提到,由於市場買氣太強,屋主坐地起價的案例時有耳聞,「像我們最近有個案子,只要買方一出到屋主原先想要的價格,屋主馬上反悔,總價直接再漲30萬元,短短一週內連續漲4次,沒想到的是,買方竟然也願意追價,最後還是順利成交。」

新竹房市買盤,以台積電、聯發科等大企業的工程師為最大宗。
新竹房市買盤,以台積電、聯發科等大企業的工程師為最大宗。

事實上,類似情況在竹北並非個案。住商不動產新竹東園國小店店東楊懷遠透露:「上個月,一家滿有名的建商在附近推案,年初時潛銷期每坪約28萬元已賣一百多戶,很多人因為沒有門路,抱怨買不到好樓層、好方位。建商一看市場反應好,乾脆宣布取消那一百多組潛銷期的訂單,後來重新再賣,價格全部往上調漲,每坪30萬元起跳,還是賣很好。」

新竹地區2020年Q2均價:22.79萬元/坪,較去年同期上漲:8.99%,2020上半年成交量:9,334戶。
新竹地區2020年Q2均價:22.79萬元/坪,較去年同期上漲:8.99%,2020上半年成交量:9,334戶。

楊懷遠分析:「原本新竹像是關埔重劃區、八大學區、竹北縣政三期或高鐵特區這些比較好的地段,一坪能開價到30萬元算不錯了。大概3個月前開始,建商發現市場的接受度變高,就開始漲價,現在已經站穩一坪30萬元了。」

新竹房市近來飆漲,如今每坪房價已站穩30萬元大關。
新竹房市近來飆漲,如今每坪房價已站穩30萬元大關。

陳李鴻語出驚人說,由於各家建商積極插旗,竹北地價已翻倍飆漲,在營造、土地成本大幅增加下,未來新推建案甚至不排除出現每坪50萬元的天價,「最近幾個月,竹北的喜來登、大遠百附近,比較大面積的土地,都已經被搶光了,原本一坪不到1百萬元的,現在都2百萬元上下,成交價已經翻了一倍。」

 

桃園青埔爆紅 商場帶進人潮

房價同樣來到歷史新高的還有桃園市,其中又以青埔重劃區最具代表性。「現在青埔的房價不是補漲,而是起漲點。」住商不動產青埔源將店副店長陳志明表示,投資性買盤湧進青埔,造成當地房價出現1到2成的漲幅,「還記得3個月前,青埔的街道上到處都可以看得到廣告車在跑,但是現在幾乎都沒了,那是因為看屋的人太多,根本不需要廣告車宣傳。」

桃園房市近來火熱,青埔的代銷中心連平日下午的冷門時段,隨時都有不少買方上門詢問。
桃園房市近來火熱,青埔的代銷中心連平日下午的冷門時段,隨時都有不少買方上門詢問。

陳志明指出,青埔重劃區橫跨機場捷運A17、A18、A19站,其中,又以A18站周邊最核心,近3個月房價已上漲約1成,來到每坪36萬至42萬元間,離捷運站較遠的外圍區域,每坪房價則落在28萬到32萬元之間。

接著,陳志明拿起筆,在地圖上圈起土地位置,「最近青埔的預售案實在搶手,所以這3個月來,建商到處在買土地,像我畫的這些區域都是,加起來快一萬坪。半年前,這裡的土地每坪連65萬元都還賣不掉;到了上個月,甚至有成交到每坪1百萬元的,其他土地平均都有8、90萬元。」

桃園市2020年Q2均價:21.73萬元/坪,較去年同期上漲:7.04%,2020上半年成交量:20,025戶。
桃園市2020年Q2均價:21.73萬元/坪,較去年同期上漲:7.04%,2020上半年成交量:20,025戶。

至於市場看好青埔的理由,買方的說法或許更具說服力。星期四午後,一個相對冷門的時段,在距離機場捷運A18高鐵站約6百公尺的一處預售案代銷中心裡,依舊有4、5組買方正向銷售人員洽詢,其中一名游小姐剛在青埔買了二戶預售屋。

她向本刊表示,投資不動產已十多年,其實5、6年前就看好青埔,一度想投資卻被友人擋下來,「那時候他們都說,青埔房價是被炒作起來的,青埔的未來是空口說白話,不可能實現。不過,最近我來看了以後,發現IKEA進來了,人潮也慢慢進來了。」在游小姐受訪的短短十多分鐘內,代銷中心內不時鼓譟,原來是恭賀3組買方成交。

事實上,近來青埔確有不少重大建設陸續到位,比方說7月15日開幕的新光影城,7月23日開幕的IKEA旗艦店、7月29日開幕的和逸飯店,以及8月7日甫開幕的XPark八景島水族館,再加上預計2021年開幕的冠德環球購物中心、2022年開幕的大江購物中心二期、尚未開始興建的國泰商辦大樓等,陳志明直言:「這些建設,都讓現在買方的信心,來到前所未有的強大。」

 

台南南科加持 LM特區搶手

至於文化古都台南市在南科進駐下,也逐漸轉型,房市欣欣向榮。一名金融圈大老透露,代銷龍頭海悅國際7月才剛剛組團,帶一群台北的老闆們南下看房,「就是看好南科的前景,以及落後補漲的效應,聽說不少老闆看了都很心動,討論要不要南下置產。」

台積電晶圓18廠躍升5奈米先進製程大本營,大量就業人口支撐南科房市,點燃台南房價飆漲的火車頭。
台積電晶圓18廠躍升5奈米先進製程大本營,大量就業人口支撐南科房市,點燃台南房價飆漲的火車頭。

南科的榮景,距離園區約3分鐘、位於光復路和中正路交叉口的全聯門口,賣著蔥抓餅的黃老闆最有感,「這裡以前是暗黑黑的蔗田區,台積電來了,房價變貴了,人變多。」而他口中的新街景,正是外界俗稱「台積一條街」。根據了解,2012年,麥當勞選定光復路開業,開幕當天湧入4千名顧客,當日業績衝上全國第一,帶動肯德基、星巴克、路易莎、World Gym陸續進駐。

當地人士透露,每當用餐時間,台積電各廠區大門外頭擠滿外送的大軍,站哨警衛還得提醒外送員別用手機。

台積電南科擴廠動作不間斷,周遭土地價格自2012年起翻漲1倍,房價成長幅度超過7成。
台積電南科擴廠動作不間斷,周遭土地價格自2012年起翻漲1倍,房價成長幅度超過7成。

根據財政部日前公布全國十大「富人里」資訊,台南善化區蓮潭里以年綜合所得169萬元,躋身排名第6,該區就位於南科附近的LM特區內;隨著台積電18廠五奈米、三奈米擴廠動作頻頻,科技新貴舉家遷移,帶動LM特區房價因此水漲船高。住商不動產台南善化南科加盟店協理楊欣崇指出,2012年,台積電12吋超大型晶圓廠確定落腳南科之後,「這8年間,善化土地已經上漲快1倍,房價更是成長7到8成。」

台南市2020年Q2均價:13.8萬元/坪,較去年同期上漲:3.75%,2020上半年成交量:10,504戶。
台南市2020年Q2均價:13.8萬元/坪,較去年同期上漲:3.75%,2020上半年成交量:10,504戶。
隨著IKEA、XPark(圖)等商場進駐,青埔人氣帶動買氣,房價也跟著水漲船高。
隨著IKEA、XPark(圖)等商場進駐,青埔人氣帶動買氣,房價也跟著水漲船高。

不過,善化區最搶手的LM特區採低密度開發,四月剛啟動區段徵收的南科F區、G區同樣橫跨善化及新市區,很可能成為台南房市的下一個熱點,「目前台南市區往返南科的車程,上下班尖峰時間約半小時,預計2021年底完工的北外環道路,將大幅縮短交通時間,車程只要5分鐘,未來永康區的東橋重劃區,以及安南區的九分子重劃區,可能成為南科人的新聚落。」

2012年麥當勞率先挺進善化小鎮,吸引肯德基、星巴克、World Gym陸續進駐,如今「善化光復路」又被稱為「台積一條街」。
2012年麥當勞率先挺進善化小鎮,吸引肯德基、星巴克、World Gym陸續進駐,如今「善化光復路」又被稱為「台積一條街」。

購置「東橋特區」的邱小姐,在2017年以每坪17萬元購置一戶預售屋,銀行最新鑑估價格落在每坪23萬元,她笑說該區漲勢還沒結束,因為鄰近的東橋十街新建案開價28萬元,看在楊欣崇眼中,永康握有交通之便,生活娛樂機能充沛,且該區距離明星學區很近,可補足南科現況不足。

 

高雄美術館區 台商暴動搶購

再往南的高雄,第二季房價指數同樣創下歷史新高。對此,住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰不諱言:「現在高雄不是出現報復性購買,而是暴動性搶購,而且情況還滿明顯的。這裡的交易熱區,主要集中在北高雄的美術館、農十六特區一帶,這一波大概漲了5%,像美術館特區條件好一點的房子,現在一坪都要三十多萬元了。」

高雄市2020年Q2均價:20.35萬元/坪,較去年同期上漲:7.72%,2020上半年成交量:16,671戶。
高雄市2020年Q2均價:20.35萬元/坪,較去年同期上漲:7.72%,2020上半年成交量:16,671戶。

「最近買方的出價,基本上和屋主的開價差不多了,都在10%以內,否則根本就買不到。以前買方都是一組一組談,但是現在後面隨時都有好幾組在排隊,如果買方的出價不好,人家願意加價,那房子一下就被買走了。」

鄭啟峰也透露,高雄有不少買盤都屬於台商回流,「像我今天才交屋一間3千多萬元的店面,就是台商回來買的,他在中國大陸做生意,因為疫情的關係,不想再把財產都放在對岸,才決定回台買房地產。」

香港客和台商返台置產,推動高雄房價上漲。
香港客和台商返台置產,推動高雄房價上漲。

「在2個月前,我們這裡也接到香港客人,他是把中國大陸的資產拿來台灣買房地產,因為錢卡在中國,還要求交屋期延後1、2個月,那個客人說,香港未來早晚會完完全全成為大陸的一部分,所以想提早重新分配資產。」他補充。

 

台中七期帶動 將再掀豪宅熱

台中市2020年Q2均價:21.30萬元/坪,較去年同期上漲:4.25%,2020上半年成交量:20,120戶。
台中市2020年Q2均價:21.30萬元/坪,較去年同期上漲:4.25%,2020上半年成交量:20,120戶。

除了新竹、桃園、台南及高雄,台中買氣同樣強強滾。台中市建築經營協會理事長邱名仕分析,台中舊市區受惠捷運通車效應,沿線房價每年以1到2成速度飆漲,水湳、十四期等建案都上看四字頭。不僅房價走揚,就連交易量也比去年熱絡;據台中地政局統計,交易量比去年成長0.4%,其中又以捷運沿線經過的北屯區、西屯區、南屯區、大里區及北區最熱。

專家認為,台中房市在7期帶動下,下半年還會出現一波豪宅熱。
專家認為,台中房市在7期帶動下,下半年還會出現一波豪宅熱。

對此,立智國際總經理王耀斗表示,過去3年,建商都還忙著消化台中的成屋,如今星移物換,紛紛搶進台中推案,「首購市場可望上看三字頭,火車站前新建案底價已經上看35萬元。至於豪宅林立的七期重劃區也持續走揚,新案接連傳出銷售佳績,下半年隨著由鉅、豐邑、雙橡園等建商進場,預料會再帶起一波豪宅熱。」

 

台北漲勢較弱 買氣依舊不減

相較於其他四都及新竹市,大台北地區的房價基期已高,上漲力道相對較弱,即便如此,連一向被視為蛋白區的文山區也悄悄動了起來。本刊實地走訪,發現原訂9月才正式進場的「遠雄晴川」,在週末晚間8點左右,接待中心還有人進出,一問,全是前來洽詢的買方,接待人員透露,該案共有168戶,目前已有將近3百組客人預約參觀,買氣的熱絡程度由此可見。

大台北地區房價基期高,即便漲幅不若其他4都,各個建案的詢問熱度依然火熱。
大台北地區房價基期高,即便漲幅不若其他4都,各個建案的詢問熱度依然火熱。

被問起大台北地區的房市現況,專研北台灣新建案的《住展雜誌》研發長何世昌直言,短時間內,房價就像變了心的女友─回不去了,「今年受疫情影響,各國邊境封鎖,資金卡在台灣出不去,所以,壽險業上半年都留在台灣找標的,沒出國獵樓,再加上國外置產潮也死了,所以投資客都留在國內找標的,才帶動這波買氣。我想資金行情還會再走一陣子。」

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