全球房地產市場在後疫情時代下的升溫:買房也有恐慌心理?

·7 分鐘 (閱讀時間)

《美國有線電視新聞網》(CNN)13日報導,隨著疫情大流行的持續不斷,全球各地都陷入了封城、停擺的狀態,致使全球經濟結構大受打擊。各國政府為了復甦國家經濟,紛紛改採以低廉的借貸利率、以及量化寬鬆等政策,盼能刺激國內景氣的回升。

然而,這些舉措,卻在另一層面、變相推動了全球房地產市場迎來前所未有的交易高峰,舉凡紐西蘭、德國、中國、祕魯等地皆是如此。

為此,不禁有投資者懷疑,房地產市場是否會在這一波熱潮中引發如同2008年的次貸危機?在投資者要求貸方放寬還款期限、償還房屋抵押貸款的人數急遽上升的同時,全球是否可能再一次釀成整體經濟的泡沫破滅?

房地產市場的泡沫化?

房地產投資諮詢公司瑞普萊坊(Knight Frank)國際住宅研究負責人凱特(Kate Everett-Allen)於是指出:「2020年的這個時候,我們雖也曾害怕過國際房市前景再次上演次貸悲劇,但還好,這一切都沒有發生。」

「這是因為目前各國的借貸,都還維持在很低的利率水平,而這樣的情況,將會持續至少到2021年整個下半年。因此,在國內房地產買賣熱潮持續不斷的前提條件下,一旦各國重啟邊境,外國投資者將進一步地推動國內原已熱絡的房地產市場,不至於使得整體房市走向泡沫危機。」凱特說明。

因疫情受益的房價市場

報導指出,疫情大流行的肆虐,似乎正以一種出乎意料的方式,使世界各地的房價受惠,諸如政府在疫情期間針對勞動者與各企業的資金補助、或是為緩解經濟衝擊而施行的量化寬鬆政策等,均是促成各地房地產價格飆升的主要原因之一。

再者,隨著人們被迫將自家房屋改造成辦公室或是教室等新形態,「空間競賽」很快地也成為了房地產市場競逐的主要指標──人們紛紛開始購入位於郊區,更大、更能妥善運用空間的房產。

「凡是距倫敦坐火車不到1小時車程的地方,任何與居家辦公有關的東西,都比市場價格高出10%。」豪華房地產仲介機構Fine & Country的國際增長主管哈靈頓(Daniel Harrington)表示。

英國房屋仲介普賴爾(Henry Pryor)也坦言:「從事仲介的這38年間,我從未見過如此景象。……甚至有傳言,有買家支付了1萬英鎊(約新台幣38萬2900元),就僅僅為了看一眼這些位在郊區的不動產,顯見整體市場的詭譎氛圍。」

買房也有恐懼心理?

普賴爾另外指出,造成房價節節飆升的還有一大主因,是由於英國當前的房產庫存在熱絡的市場環境中不斷減少(低於正常水平的30%);本就供不應求的市場,在需求者越來越多的環境之下逐漸惡化,並間接造成了人們的「恐慌性消費」。

「12個月以前,人們還在因為擔心衛生紙資源不夠,而驚恐的大量囤積衛生紙;今天,這一切都有所不同了。人們因為恐懼心理,依樣畫葫蘆的在房地產市場中角逐,盼能分得該市場中的一杯羹。」

根據英國國家統計局的數據顯示,儘管英國當前歷經了3個多世紀以來的最大經濟衰退幅度,但英國的整體房價仍在2020年上漲了8.5%,成為2014年以來最高的房市增長率。

值得注意的是,這一現象並不只發生在英國,就連美國也在近一年之中,迎來了2006年以降,房屋銷售額度的最高水平,並在3月份創下了成屋交價中位數32萬9100美元(約新台幣907萬9869元)的歷史新高。

全球各地房價節節飆升

無論是從奧克蘭到上海、還是從慕尼黑到邁阿密,房價就如同在抵抗地心引力般,不斷地往上竄升。

Fine & Country的主要持照人海明(Michael Heming)舉例,就以德國來說,房地產在上市後,僅需要2周的時間,就能夠走完整個銷售流程、完成交屋程序,「市場環境的強勁趨勢,使得投資者趨之若鶩的投身於此」。

與此同時,葡萄牙也上演著同樣的買房熱潮。根據瑞普萊坊的數據顯示,該地的房產價格光是在2020年第四季度,就比去年同期上漲了6%。

對此,Fine & Country位於葡萄牙的執行合夥人羅伯茨(Charles Roberts)說明,儘管在疫情的衝擊之下,當地再沒有來自巴西、英國、法國、或比利時等傳統買家市場的來訪者,「但我們光是在2021年的前3個月,就已經打破史上最高額度的銷售紀錄了」。

「其中,我們將許多房地產出售給了很多外國投資者。……雖然他們無法親自前來查看自己所購入的房地產,但是基於害怕下一波疫情大流行再次到來的恐懼心理,他們紛紛替自己或是家人們準備了一棟置產於葡萄牙的備用房屋,好防範未然。」

各國政府紛紛祭出收緊政策

有鑑於熱絡的房地產市場可能會打破一國原有的產業平衡,在一些國家之中,有政府已經開始著手研究防止其市場過熱的有關方法了。

據紐西蘭房地產協會代理首席執行官亞歷山大(Wendy Alexander)稱,由於紐西蘭的房市在截至3月份的過去一年中,迎來了成屋交價中位數的最大上漲幅度。

「紐西蘭政府為穩定市場,遂祭出了一系列措施,諸如收緊稅收漏洞、抑制投機者的純利息貸款等,以冷卻投資者過熱的需求,並減緩房市價格上漲的快速步伐。」

在中國,也有超過30個城市,已經採取了嚴格的緊縮政策,其中包括買賣限制、信貸限制、延長免稅持有期限、以及加強打擊假離婚的法律漏洞等。「因為過去有些家庭會通過假離婚,解決限制家庭財產所有權的上限。」法國興業銀行(Societe Generale)大中華地區經濟學家林雪潔(Michelle Lam)補充說明。

分析師多看好房市前景

儘管這些限制措施的輔助,可能會對房市的整體環境造成嚴重打壓,但法國興業銀行分析師仍預料,中國的房價調整「不會有太大變化」,因為整體放貸環境將持續對投資人保持著有利的條件與誘因。

瑞銀(UBS)瑞士房地產投資主管霍爾熱(Matthias Holzhey)亦指出:「從歷史觀之,房價的疲軟時期,主要源自於利率的調升。不過從當前局勢來看,各國仍將在好一段時間內,維持著低利率的市場環境,以利整體景氣的復甦。而這也將會連帶拉抬房地產市場,使之成為疫情大流行期間,少數幾個能夠維持亮眼成績的產業。」

更多上報內容:

吳奕軍專欄:中國房地產如果倒 中國共產黨就難保

金牛年開春房市旺!六都1-2月交易量創十年新高