兩岸不動產交易圓桌論壇: 臺商回流掀搶地大戰 臺灣下半年商用不動產前景佳

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普華國際不動產有限公司與普華商務法律事務所於17日舉辦「兩岸不動產交易圓桌論壇-國內指標專案分享暨中國大陸不動產交易簡析」,邀請不動產業界專業人士及法律實務界專業人士,分別從下半年商用不動產市場趨勢分析、臺灣不動產交易法律議題及中國大陸不動產交易等面向,針對臺灣下半年之商用不動產趨勢及有意於臺灣交易商用不動產之投資者給予建議,並對大陸商用不動產有興趣之投資者提供簡析與討論。

普華國際不動產有限公司田揚名總經理表示,新冠肺炎(COVID-19)對全世界的產業鏈造成衝擊,導致各企業全球調整布局策略,連帶影響商用不動產、土地、廠房的需求。另外,因為疫情引發的經濟風險,以及各國央行面對可能發生的全球金融風暴所採取的寬鬆貨幣政策,提供了不動產市場穩定的投資動能基底。於此同時,作為房市領先指標的股市走向仍為穩定向上之多頭趨勢,近期工業地成交不斷及928檔期爆量,可視為下半年不動產交易市場正逐步趨穩。

2020年下半年商用不動產  房市熱絡、商用不動產前景可期

田揚名認為,2020年下半年臺灣商用不動產,伴隨著企業營運回穩、低利率環境,及對全球供應鏈受阻的擔憂,臺商回流勢必成為長期現象。另外,因疫情興起,宅經濟及連帶而起之電商發展、物流需求,亦展開一起搶地大戰。在可預見的未來,因供應鏈調整而回流之臺商及欲布局設點擴張物流空間之業者,勢必將興起一波以全臺工業區用地、商業土地為目標之攻略大戰。另外,穩定成長的健康醫療、智慧科技是否會在這一波廠房土地的掠奪戰中超前部署、先發制疫,也值得持續關注。

此外,其他類型不動產如:飯店商旅、西門町、夜市生活圈,則因受疫情拖累,導致飯店商旅拋售潮未見停歇。西門町及傳統夜市生活圈亦受疫情影響、國際觀光人潮大減,而連帶導致店面表現持續疲軟;相形之下,A辦物件則因物稀為貴,行情始終居高不下。同時,建商著眼商辦需求,衍生出危老都更新建商辦之誘因逐漸擴大,可預見危老改建商辦趨勢亦將逐步成形。

20200703-富邦金控大樓外觀.(新新聞資料照)
20200703-富邦金控大樓外觀.(新新聞資料照)

大南港標售案最後由富邦人壽以282.87億元高價得標,創下臺北地區土地交易第二高價記錄。(新新聞資料照)

田揚名分析,以2020年新冠肺炎為分水嶺的不動產交易趨勢逐漸成型擴大,影響所及將不僅止於個人健康。小至在家工作政策,大至全球經貿趨勢,都將同為這波疫情所波及,新冠肺炎正逐漸催生出一個嶄新的社會面貌。

臺北地區最後一塊大型素地  大南港標售案經驗分享

普華商務法律事務所李益甄合夥律師針對台灣不動產交易法律議題進行說明,並分享日前承辦的大南港標售案案例。大南港標售案被稱為臺北地區最後一塊大型素地,經普華國際不動產有限公司、普華商務法律事務所通力合作下,歷經地主意見整合、交易架構安排、架構調整、潛在買方議約,後改為公開標售,因地主對於交易時程的考量,於不到2個月的時間即完成公開標售程序,最後由富邦人壽以282.87億元高價得標,創下臺北地區土地交易第二高價記錄。

李益甄指出,起初七位地主雖有意開發大南港素地,但囿於手上資金不足,土地因而閒置。其後地主們決議處分該地,歷經數次出售未果,直到普華商務法律事務所接手後,逐一針對各公司需求如:財報時程、鑑價要求、重大訊息公告以及各公司法定程序之要求、時程安排等,一一提供所需之服務及文件,配合普華國際不動產公司公開標售之專業,方得以於最短時間完成交易。此外,本交易案之公開招標、開標及與聯貸銀行、信託銀行談判及討論時程等工作,亦因法律專業人員的加入而得以順利完成。

李益甄認為,大南港標售案可視為一具指標性的跨界合作案件,不動產專業服務不再侷限於過往的所提供的掮客/媒合或單純修改法律文件,新型態的不動產專業服務,將整合法律事務所、不動產仲介公司及財務顧問公司的資源,讓不動產交易除傳統的估價及居間仲介,擴大到統籌意見、交易架構設計、法令遵循,甚至是財務試算等服務,讓過往由不同團隊分別處理的議題,得由專業團隊的組合,提供客戶完整的解決方案。

李益甄表示,新型態的不動產服務在商業模式日趨複雜下,客戶將不再滿足於單一面向的顧問服務,對於不同領域間專業知識的統合、跨界合作將成為未來不動產服務的新趨勢,尤其在涉及多面向法律規範、高額標的之商業不動產,匯聚法律、財務、稅務與不動產仲介專業的服務者,有望成為領導時代的贏家。

上海南京路外灘客流逐步恢復。(新華社)
上海南京路外灘客流逐步恢復。(新華社)

馬碩遠資深律師表示,由於臺灣與中國大陸間存在制度差異以及中國大陸的管制策略,若非富有在地實務經驗的律師實難勝任,建議有意前往大陸投資不動產或有處分當地不動產匯回資金需求的投資人,應謹慎選擇顧問,避免交易困難或損失。(新華社)

中國大陸不動產交易模式簡析

普華商務法律事務所馬碩遠資深律師表示,中國大陸不動產對大部分人而言較為陌生,再加上中國大陸的管制與其他地區之差異,倘於買賣前買方已可事先預料不動產之使用目的與賣方原先使用目的有所不同時,最好先知會在的園區及主管機關,以利後續使用。再者,於買賣過程應更加著重雙方對於細節事項的共識,已取得雙方利益之平衡,另外稅負亦是另一個應該注意的問題,買賣雙方應各自評估談判能力進而協商稅賦負擔,外商則應另外注意當地政府對於日後外商出場有無稅上返還機制。最後,亦須事先安排於交易完成後,資本如何匯出及買方所需提出之10%預提所得稅。

在交易方式上,大陸商用不動產常見交易模式有股權交易及不動產交易兩種。股權交易以標的公司持有目標不動產,買方通過持有標的公司間接獲取不動產,賣方則以資本利得的方式獲取交易價金;不動產交易模式則係以標的公司持有不動產,並向買方出售獲取價金的方式交易不動產。

股權交易模式的好處在於賣方所承擔的稅負較輕,惟須注意可能被稅局以實質課稅為由課徵不動產交易相關稅負的風險。此外,賣方亦須承擔交割前義務,如:安置公司員工、清理資產、負債等。另外,買方於承接賣方公司後,對該公司既存的義務及市場的風評亦無法切割。

反面而言,單純的不動產交易雖無上述風險及缺失,更可透過不動產預告登記等制度避免一地二賣,但若賣方當初係以低價取得該不動產,則賣方可能將要面對高額的土地增值稅、營業稅、印花稅、契稅等稅捐義務。

馬碩遠指出,由於臺灣與中國大陸間存在制度差異以及中國大陸的管制策略,若非富有在地實務經驗的律師實難勝任,建議有意前往大陸投資不動產或有處分當地不動產匯回資金需求的投資人,應謹慎選擇顧問,避免交易困難或損失。

田揚名強調,專業顧問的選擇才是交易致勝的關鍵,選對顧問才能有效控制不動產交易中的各項風險,因為「魔鬼都藏在細節裡」。

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