出租率破盈虧線 長租公寓生死劫

香港《文匯報》 本報財經組/整理報導
旺報

新冠肺炎疫情令復工延遲,影響一環扣一環,本來就開始行業洗牌的長租公寓,出租率劇跌下資金鏈開始崩裂。有統計指其目前出租率急速下滑,新簽租房率更只有往年同期的2成,面臨「背水一戰」局面。情急之中,有上市公司公寓為自救打出「爛牌」,諸如一邊拒付房東租金,一邊卻照常不誤地收租客租金。疫情當頭,長租公寓已經被推向了風口浪尖。

近期很多租客抱團在社交媒體上爆料,稱蛋殼公寓在疫情期間,一方面要求房東免租,另一方面卻仍在要租戶繼續交錢,在進行著「兩頭賺錢的好買賣」。香港《文匯報》記者聯繫到一位上海房東宋先生,他告訴記者,今年1月,蛋殼公寓並未如約支付下月租金,稱因疫情嚴重要暫停支付。「我本來覺得是租客問題,他來不了上海,所以要求免租。後來和其他房東相互通氣才知道,租客該交的房租一分沒少」他稱。

出租率低80%掀資金危機

蛋殼是今年1月17日才完成上市融資的長租公寓運營商,是2020年第一支在紐交所掛牌的中概股,宋先生稱「無法想像蛋殼會做這樣的事,它很缺錢嗎?」此後因類似爆料不斷,蛋殼發聲回應,稱從未想「兩頭賺錢」,向房東尋求免租期是協商,但部分員工與房東溝通時確實存在問題,讓協商變成了「通知」。不過蛋殼的解釋難掩長租公寓當前窘境,因企業延期復工、回城人數減少以及管控疫情等因素,1月以來長租公寓出租率持續走低。

「租賃絕對是受此次疫情影響最大的行業之一,情況不妙,1月中旬出租率還能勉強達到80%,但疫情消息公布之後,1月下旬只有70%多,2月還在跌,雖然具 體統計沒出爐,但我只能說實在是跌得有些可怕。」一家大型長租公寓品牌的區域負責人表示,90%出租率通常被視為長租公寓盈利線,80%則是生死線,往年春節淡季一般也可達到8成出租率,現在春節過了還無法回正,更恐怖的是,跌幅並未有止住跡象。

上述公寓的境遇絕非一家,從近期陸續公佈數據的幾家品牌來看,無一例外都遇到同樣問題。優客逸家稱,整個行業今年春節期間出租率比往年同期跌去1成,新簽租房降至往年同期的15%至20%。貝殼研究院發佈數據顯示,今年1月,18個重點城市住房租賃成交量下降40.99%,新增房源和客源數量的環比降幅分別達到48.28%和42.64%。貝殼研究院租賃分析師黃卉稱,往年春節後一般就屬租賃高峰,但疫情大大降低了市場活躍度。

僅少數平台可捱到5月

市場失活、出租率下降、新增供應放緩,導致的直接後果便是資金告急。據蛋殼招股說明書,截至2019年11月30日,蛋殼公寓管理的公寓數量為43萬2,690間;2019年前9個月,公寓的平均月租金為2,155元(人民幣,下同)。如粗略估算空置帶來的損失可以發現,只要達到20%的空置率,蛋殼每月就要損失約1.9億元租金。

運營虧損加上疫情虧損,無疑雪上加霜。有業內預測認為,長租公寓的出租率下滑問題起碼要持續好幾個月,但絕大部分長租公寓只能撐3個月,僅少部分可以扛到5月。按照蛋殼每月少收1.9億元租金計算,3個月意味著5.7億元的房租損失,中間還未算上增加防疫物資、有關租客隔離投入、設備等額外支出。

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