助長台灣高房價的「元兇」找到了!竟然是……

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圖/房地產示意圖。池孟諭攝
圖/房地產示意圖。池孟諭攝

這一年來,政府推出的打炒房政策,一次比一次嚴厲,超出歷年來的力道,但為何房價不動如山?原來,政府就是助長高房價的元兇,自己帶頭炒高土地價格。例如去年11月9日,當台積電要到高雄投資的消息發布後,高雄市政府立馬標售20筆土地,其中有18筆均以高價脫標。房市趨勢專家說,六都的土地標售案一波接一波,簡直是罄竹難書,只要地方政府炒土地的火源不熄,中央打房又執行不力,「打炒地」(打炒作土地)恐將淪為「草打地」。

過去,學者專家多次點出台灣高房價的主因在於土地價格不斷飆升,今年元月13日,央行終於「對症下藥」了,召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,落實借款人限時動工興建,並制訂「打炒地」四大措施與查核重點。

多數人認為央行已警覺「打炒地」的重要,這次的措施值得肯定。不過,房市趨勢專家、吉家網不動產董事長李同榮卻一語切中要害。他指出,央行限制建商限時動工很正確,但,不管中央或地方政府不應該趁房市熱絡時,大量標售公有土地,帶動地價屢創新高,這才是台灣高房價的根本原因所在。

台積題材帶動下,台南每坪土地站上百萬大關

六都地價漲幅最明顯,很多都是中央與地方政府所造成。建商必須有素地才能蓋房子,民間的土地零星,且繼承人繁雜,想整合好一塊地,曠日廢時,唯有公家的土地最完整,不用挨家挨戶去談。所以,過去幾十年來,只要有公家土地標售,就會引來多組人馬競標,尤其是市中心,物以稀為貴的土地簡直被搶破頭,投標的價格也愈堆愈高。

以台積電入駐的台南為例,在台積題材帶動下,台南市標售地價不斷創新高。2019年,台南市政府標售平實營區,寫下一坪98.8萬元的得標紀錄。接著於2020年4月,運河星鑽商四用地標售,每坪得標價突破百萬大關,為101.86萬元,短短三個月又被刷新紀錄,2020年的7月28日,台南市地政局舉辦當年第2次土地標售,其中,百慶建設以每坪108萬元、總價20餘億元購得「運河星鑽」土地,創下台南大筆公有地得標價的歷史最高記錄。

南科附近的善化因台積電帶動房價上漲。陳之俊攝
南科附近的善化因台積電帶動房價上漲。陳之俊攝

上曜建設董事長張祐銘指出,這兩年地價漲幅明顯,同「安南和順寮區」這個地段,2020年10月21日的標售案,溢價率達101.76%,每坪為53.2萬,反觀2019年8月同一地段的標售案,每坪才24.6萬,漲幅達1.16倍,真的很誇張。「台南不再讓台中房市獨占鰲頭了,每坪土地已站穩百萬元,」張祐銘說。

台南市議員蔡旺詮也曾提出質詢,台南平實營區、運河星鑽、南科實小等開發案,市府土地標售飛漲,其中,運河星鑽每坪標售達100多萬,比附近康樂街一帶的平均價多了20幾萬元,根本就是市府帶頭漲價。

高雄搶搭台積列車,火速出售20筆土地以高價脫標

不只台南有台積題材,高雄也搭上順風車。去年11月,台積電到高雄擴廠訊息一發布,高雄市政府就火速標售20筆土地,其中18筆土地順利以高價脫標,華雄建設董事長以個人名義買下楠梓商三土地,每坪單價64.21萬元,創下該區域的新高,溢價率達104.4%。

李同榮強調,目前炒地的火苗來源,就是政府趁房市主升段期間,大量標售公有地,造成地價不斷攀升,成為市場追漲的指標,財政部國有財產署(簡稱國產署)與地方政府等於間接助長地價的不合理上漲。例如去年底,高雄市政府立馬搶搭台積題材的行銷手法,確實不遜於民間企業。

其實,建造成本占比最高的就是土地,目前已經來到四至五成,地價頻創新高,房價當然不可能下跌。

不過,上曜建設董事長張祐銘也頗為無奈,市場缺乏土地可以開發建設,如果政府不釋出公有土地,在物以稀為貴的前題下,是否會讓地價更高不可攀?打不打「炒地」真的陷入兩難。

李同榮則認為,政府不是不能標售土地,建議可依循四大重點審慎評估,不要淪為「炒土地」的元兇。

吉家網不動產董事長李同榮。李同榮提供
吉家網不動產董事長李同榮。李同榮提供

首先是,配合公有土地標售,大力推動社會住宅:不分精華地段,大幅擴大社會住宅使用比率,甚至占比達五成以上,既可解決社宅土地難尋的問題,也可降低地價上漲的幅度。

訂定有效制度,政府才不會成為推升地價的火苗

再來是,暫緩或選擇適當時機再標售公有地:在房價漲勢強勁的階段,政府應暫緩公有地標售,以免推波助瀾,尤其國產署隸屬於財政部,去年國庫稅收高達2兆8450億元,較預算目標數超徵4034億元,總稅收及超徵數皆創下史上新高;2021年稅收規模較2020年成長4463億元,年增率18.6%,也是近32年來最高。如此超收情況,建議國產署在房價高漲難降的時刻,應暫緩標售公有地,正視地價飆漲的問題。

第三是,嚴格把關公有地標售之限期開發:對於公有地標售,不只要限期開發時程丶貸款成數,還要限期依照原訂進度完工,一切查核,比照民間審慎的土地核貸條件,並嚴謹追蹤進度,以取信於民。

第四是,可考慮將各都會區公有地暫時以使用權標售,並且只租不售:在房價上漲一定時期內,規範所有公有地只能標售使用權,同時規範用途為只租不售,一方面可暫時抑制房價持續上漲,一方面也可提高都會租賃市場的供給,抒解租金不斷上漲壓力。

最後,李同榮表示,助長房價上漲原因很多,包括資金丶利率丶經濟增長丶通貨丶預期心理丶土地供需丶市場炒作……,惟都會精華土地的炒作,乃核心因素之一,政府除加速推動「都市更新」外,對於公有土地標售,應盡速訂定一套有效的制度規範,政府才不會成為推升地價的火苗。

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