Yahoo奇摩新聞 包租代管有漏洞？｜社宅 被漏接的居住正義｜華視新聞雜誌
台北市 / 蘇韋宣 採訪/撰稿 張書堯 攝影/剪輯
您是租屋族嗎？又如何保障自己的租屋權益呢？全台灣有租屋需求的民眾，超過300萬人。而對租客來說，找房看房過程辛苦，不但被高租金夾殺，還可能掉入重重陷阱。雖然政府近年來推出社會住宅，與包租代管等居住政策，但仍無法解決，不同族群對租屋的迫切需求。像是有民眾申訴，他透過包租代管經紀人，向物業公司租屋，結果發現熱水器不安全、床鋪壞了，對方卻拒絕修繕，進一步追問，才發現經紀人根本是借牌的「非法仲介」。而獨居長輩和身障者等族群，想申請社會住宅，也常常看得到卻吃不到。租屋族的心聲，居住正義的漫長之路，一起省思。
喧囂熱鬧的早晨，市場裡攤販和民眾忙活著全新的一天，只是這活力，卻感染不了每個人。28歲的黃先生，在市場巷弄中租了一間雅房，今天他面帶疲憊來提前退租。租屋民眾黃先生說：「要來這邊做租屋解約，他說要退我們兩個月押金。」
來自台東的他，在台北工作五年。三個月前，透過包租代管的經理人媒合，和朋友搬進這間位在板橋的租屋處，不料卻因為設備老舊不安全，和經理人談不攏，更引爆後續一連串損失。黃先生說：「熱水器裝在半室外、半室內的地方，燃燒的時候，可能會燃燒不完全。而且床也裂開了，他還說那是床的設計，本來就是那樣。」
黃先生說：「我們剛好有符合，第一類租屋補助資格，繳了三個月的租金，租屋補貼都沒有下來。業者也有打來，但是仲介經理人，遲遲沒有打給我，是包租代管的業者跟我們說，這個房仲不是他們公司的人。」黃先生說：「現在退我們兩個月押金、兩個月租屋補助，現在朋友有幫我找到新的住處。」
2017年，由內政部規劃的社會住宅正式上路，在8年20萬戶的目標當中，除了12萬戶將是新建案，還有8萬戶，由民宅屋主加入包租代管，協助弱勢家庭和就業、就學的青年租屋。
申請人分為一般戶和兩類弱勢戶，第一類是65歲以上老人、身心障礙者、特殊境遇家庭等12種身分，第二類則是低收入和中低收入戶。但有政府掛保證，卻未必能保障品質。經過來回協商完成解約，還在朋友家借住好幾天，黃先生才找到新家、終結自己的城市流浪記。
包租代管分為「公會版」和「縣市版」，分別由內政部委託國家住宅及都市更新中心，或各縣市都市發展局辦理，目標要建立「租賃住宅管理人員」的專業制度，保障民眾租屋權益。但因為業者品質不一，恐怕讓原本的美意打了折扣。而受害人的權益，又該誰來捍衛？
黃先生說：「我覺得這個立意是好的，但可能政府或是公會，相關的規範沒有處理好，所以讓業者跟租客之間，會有很多問題沒辦法傳達。」國家住都中心租賃管理組組長江尚書說：「我們在撥補助款前，會先要求房客附繳房租的憑證。如果我們發現，服務品質不佳的狀況，我們是可以做記點裁罰的。」
房屋市場長期地下化，導致民眾租屋陷阱多。而包租代管業者身為房東和租客的橋梁，服務範圍包含租金收取、租屋修繕諮詢、獎勵補貼諮詢等等，也擔負房屋安檢的第一線。
記者蘇韋宣說：「實際來到新北市淡水區淡海新市鎮，可以看到住宅大樓林立，有不少屋主，現在也加入包租代管的行列，把民宅變成社會住宅的一部分。」包租代管經理人鄭旭為說：「這裡是兩房兩廳一衛的格局，熱水器有強制排氣，可以避免房客一氧化碳中毒的風險。我們會要求屋主，一定要符合法規，煙霧偵測器有些房子沒有，我們會要求屋主，加裝煙霧偵測器。我們每一間社會住宅，都一定會請屋主，購置合乎法規的滅火器。」
包租代管業者陳柏勳說：「社會住宅包租代管計畫，不會有房客找不到房東，房東找房客，房租要催收等問題，這些通通由我們業者來服務。當設備壞掉的時候，依照當時的點交單，上面的設備來予以評估，是否做修繕。在服務的過程中，也要依照專法一樣。」
包租代管讓租客能以市價7至9折的租金承租，差額由政府補貼；房東也能享有租金所得稅、房屋稅、地價稅減免、修繕費、公證費等等補助，就連包租代管業者的費用，都由政府補貼。2021年第三期包租代管上路，預估五年預算至少105億元。
但是社宅期待以服務弱勢為優先，業者坦承要開發屋源，頗有難度。陳柏勳說：「房東不知道這個計畫，刻板印象認為都是給弱勢，但其實不盡然。有一定的比例，是照顧\中低收入或弱勢族群，多數還是以這個就學就業青年、收入較低者為主。」
都市改革組織祕書長彭揚凱說：「包租代管政策，當時候被政府視為是社會住宅政策的一環。我們應該優先租給，在市場上容易受到歧視，不容易租到房子的弱勢群體。可是現在最大的差距是，因為大家都要求快、求量，只要包租代管有人租就可以。導致變成優先租給非弱勢，因為不是弱勢的話，通常包租代管案子比較能夠談得成。」
根據統計，包租代管從2017年第一期至今，開辦縣市從六都，拓展到十六個縣市，媒合戶數也持續增長，其中協助弱勢租屋的案例有21,359戶，達到59.37%。租屋環境看似逐漸改善，但是包租代管對許多民眾，仍是看得到吃不到的大餅。
今年42歲的莊棋銘，是罕見疾病成骨不全症的患者，原先他和家人住在台北市萬華的老宅，因為缺乏空間和無障礙設施，才獨自開啟租屋族的遷徙生活。對於住家周邊環境，他得比別人考慮得更多、更仔細，也導致找房要耗費更多心力和時間。
北市新活力自立生活協會成員莊棋銘說：「像一般人的視線都是正前方，但我們會去留意地板，看它的高低有沒有平，因為坐輪椅，如果一個檻不注意，就會往前仆倒。」
去年九月，他第三度搬家，終於獲得內湖區社會住宅的名額，建築設施更處處藏著對輪椅族的貼心。莊棋銘說：「我搬走是因為我之前住的地方，大概只有七坪空間很小。一張床、一個書桌，我輪椅停進去後，基本上我不太有行動的空間。」
不只日常生活更便利，這也是他第一次感覺，找房的阻力減輕不少。莊棋銘說：「居住正義我覺得最大的問題，是房東不見得會願意，租給身心障礙者。像我上一個房東，我打了二十幾通電話。再上上次跟朋友合租的康定路，我打了五十通電話才找到，那五十通電話裡面，願意跟我約出來看房子的，大概只有十個房東，願意租給我大概只有兩個，真正成功的只有一個。」
幾度尋覓棲身之處，莊棋銘嘗試過各種租屋管道，但房屋市場的現況，令他備感無力。莊棋銘說：「台北市有電梯或在一樓的房子又特別貴，所以變成價格我們始終沒有辦法壓低，雖然包租代管有補助，可是租金還是偏高。一般租屋市場的房東，願意釋出空間作為社會住宅(包租代管)，但它不見得無障礙空間是OK的。」
找屋不易、租金過高，還得擔心租屋歧視，這是莊先生的心聲，也是很多租屋族的真實處境。2021年，台灣的空屋量上升到166萬戶的新高點，不僅房價不減反增。同年12月，租金指數也再創新高來到105.01，連續131個月直線攀升。
租屋民眾黃先生說：「其實住的空間不大，水電費又要這樣子被五塊、六塊的算，覺得還滿累的。」莊棋銘說：「居住本來就是人權，你租給誰，真的都是要考慮到房客的需求。我覺得台灣滿大的問題，是把房地產當作投資、炒作的工具。」
檢視現有住宅政策，社會住宅及包租代管的申請媒合案件，總共達到46,998戶。另外住宅租金補貼，有11萬6893戶獲准，申請人數年年提高，也代表民眾需求相當迫切。國家住都中心租賃管理組組長江尚書說：「現在包租代管業者開始多了之後，大家會開始想服務要怎麼精緻化，怎樣更可以取得房東的信任，讓房客願意繼續留下來。也開始思考如何結合社福資源，在付不出租金的時候，還有資源可以協助他，度過暫時的難關。」
都市改革組織祕書長彭揚凱說：「如果今天政府不再給任何的補貼，請問這些包租代管的業者，還會做得下去嗎？請問那一些房東，還願意參加包租代管嗎？我們一直沒有把租屋市場，黑市的事情本身解決，沒有創造一種動力。囤房稅就是個動力，我就有個動力，把空屋逼出來。」
多年來，台灣社會苦於高房價、高租金的壓力，更讓青年、長者等等相對弱勢的群體，淪落租屋市場最底層，任由屋主和業者宰割。實現居住正義，包租代管和社會住宅政策，仍需要長時間地驗證與修正。在財富分配不均和租屋歧視的背後，還有許多人們，懷著安居的夢想，等待改變的那天。
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