北市府自我感覺良好？專家：抑制空屋率及房價並非囤房稅之功

台北市政府於20日擧辦居住正義論壇，會中邀請前台北市副市張金鶚長當主講人，談論2014年任內長實施一刀切囤房稅的政績，北市府並宣稱囤房稅實施以來頗具成效，囤房減少26%，已出售使用逾20%，有助房屋合理有效運用；另外，北市府清查空屋，有43%空屋不再閒置使用。

對此，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮針對北市府所提實施囤房稅的數據效果，提出疑問並直接斷言，上述數據與囤房稅實施只是在時間上的巧合，事實上是「景氣循環向下」與「市場機制」使然的結果，而非囤房稅實施之功。

市場景氣循環時間巧合使然 並非實施囤房稅的效果

李同榮同時針對北市在張金鶚前副市長任內的一刀切調稅政策（2014年7月1日起大幅調高新屋的房屋稅基）及囤房稅解決囤房丶空屋與降低房價有效的數據，分別提出3點自己觀察後的判讀：

（一）北市囤房減少，主因是景氣循環向下所引發多屋者拋售結果，與囤房稅無關

其實，早在2014年Q3北市府未調高囤房稅之前，房市12年多頭景氣已是價量背離且面臨反轉向下的時刻，張前副市長自稱臨門一腳，提高新屋房屋稅基，把房價反轉下跌導果為因，歸功於囤房稅的實施，其實忽略了7月1日與6月30日只有一日之隔而稅金卻相差數倍的後遺症，無辜的消費者在此之前購買預售屋時，怎麼也不會想到交屋時卻要多繳數倍到一丶二十倍的稅金，往前推兩丶三年的購買預售的無辜受害者多達數萬戶，爾後才會有柯市長接任後對單一自用稅制與豪宅稅制的調整，當時還被張前副市長批評為放水政策。而就事論事，2014年景氣下滑，多屋者對於往後無利可圖的市場失去信心，當然就有不少人放棄儲屋而拋售於市場，自然囤房就是減少26%，這是市場景氣循環時間巧合使然，並非實施囤房稅的效果。

北市囤房減少，主因是景氣循環向下所引發多屋者拋售的結果。（新新聞資料照）

中央若對囤房稅修法 難免又會傷及無辜

（二）以水電使用清查空屋，道高一尺魔高一丈

北市府用低水電清查現有空屋，宣稱近年來有43%空屋不再閒置使用，然而，值得懷疑的是水電使用率提高的這個數據，是否能代表這些空屋真的不再閒置？還是因為道高一尺魔高一丈，聰明的空屋持有者是否會多花一些水電費，藉以逃避政府對其空屋的認定，而節省更多的囤房稅？這是政府難以掌握的數據盲點，事實上，多年來臺北市因人口密度關係，空屋率本來就是六都中最少的城市，2019年六都空屋率統計，桃園市空屋率達10.9%最高，其次依序是高雄市（10.53%）、台南市（10.18%）、台中市（9.66%）、新北市（7.65%）、臺北市（6.73%），而全台真正空屋率最高的區域，屬蛋白區的二丶三線城市，包括眾多透天閒置的陳舊廢棄老屋，一旦中央對囤房稅修法，難免又會傷及無辜。

（三）北市房價下降並非囤房稅之功

北市府表示，據內政部資料顯示，臺北市囤房稅自2014年7月起實施以來，2019年第4季住宅價格指數比較2014年第4季指數下降0.68％。北市府認為採差別稅率課徵囤房稅，抑制空屋率及房價方面均有成效。

李同榮質疑政府住宅價格指數統計早已失真，且基期又經修改，與實務面落差甚大，若囤房稅真能解決高房價，為何北市房價在2014年中古屋均價由65.7萬元/坪下跌至2017年底52.5萬元/坪之後，房價又死灰復燃回升至目前約60萬元/坪，而且在市場資金泛濫與利率走低兩大禿鷹逆襲下，北市房價仍持續有走揚跡象，只是過去兩年漲幅沒中南部高，原因也非囤房稅，而是中南部房價基期較低所產生的「比價效應」，這也是市場機制，並非張金鶚前副市長所言供給已大於需求而房價照漲，就是「市場失靈」。

只有「政策失靈」沒有「市場失靈」 囤房稅難以解決高房價

李同榮進一步指出，目前台灣房市並沒有如張金鶚前副市長所言「市場失靈」，只怕稅上加稅導致「政策失靈」，張前副市長以「供給大於需求」的單一變數，一昧的認定房價照漲就是市場失靈，就如同過去多頭市場時，他不斷以「房價所得比過高」單一變數就判斷房價會崩盤，這是偏差的經濟學概念，因為他忽略了「資金充斥與利率走低」等更重要影響房價的其他因素（影響房價因素多達三十多種變數）。

前台北市副市長張金鶚日前表示，供給已大於需求而房價照漲，就是「市場失靈」。（資料照，陳明仁攝）

因此，李同榮認為企圖以囤房稅解決高房價的政策，更會使得市場失靈，因為稅制改革目的是求稅基合理化丶公平化，而非以稅制做為打房工具，而稅制本身對市場影響力其實是中性的，刻意加稅對市場影響只會「漲時助漲丶跌時助跌」，不但會扭曲市場，對平穏房市而言反而弊多於利，政府不得不慎思！

李同榮最後語重心長表示，健全房市的治本政策包括（1）強化交通建設丶擴大都會範圍。（2）大量推動只租不售社會住宅。（3）積極推動防災型都市更新。（4）合理化丶公平化的全面稅制革新。單以囤房稅就想解決高房價，其實是最愚蠢的房市失靈政策！

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