Yahoo奇摩新聞 北市老舊A辦打掉一棟少一棟？ 建商抓準商機先卡位……
北市有不少老舊辦公大樓，專家認為，若未來改建，恐怕不再作為商用。照片為示意圖。（圖片來源／信傳媒編輯部）
2019年第一季土地交易金額衝上613億元，創下政府2011年6月啟動打房政策以來的最高量，也是史上次高；在前十大交易中，清一色全由開發商取得，且三分之一都是工業土地，對此，有專家分析，恐怕是建商察覺台北市A級辦公大樓即將減少，因此提前出手布局。
戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，今年第一季的住、商、工土地競相放量，其中住商土地合計約占三分之二，工業土地占三分之一，在十大成交記錄中，工業土地約占三成，「特別的是，這三筆工業土地都不是產業自用，而是由建商取得，地點都在雙北地區。」
他分析，建商之所以在台北、新北等深具廠辦市場的潛力區域大舉獵地，主要是預測到台北市精華區現存辦公大樓持續老化，正逐步邁向都市更新階段，但都更後的產品又未必是辦公大樓，因此認定廠辦市場未來具備開發潛力。
北市老舊A辦地點好，改建一棟少一棟
他進一步指出，目前位於台北市的A級辦公大樓，尤其在民生敦北、南京松江一帶，都格外老舊，「那些A辦都越來越老舊，台塑只是開了第一槍，說要都更，那裡未來還有越來越多屋齡超過35年的、需要都更的A級辦公大樓面臨同樣選擇，都可能一間一間打掉，但是打掉之後，各位可以想想看，在民生敦北那樣的林蔭大道上，如果打掉再蓋，是蓋辦公室價錢賣得好，還是豪宅賣得好，如果賣豪宅比較好，以後只要打掉一棟，市場上的A級辦公大樓就少一棟了。」
「其實，從最近A級辦公大樓租金不斷提高這件事，可以看出市場上的供給已經慢慢減少，但需求還是穩定存在，那要怎麼辦，建商買工業土地可以蓋的就是廠辦嘛，……內科就是很好的例子，當年A級辦公大樓租金不斷提高的時候，內科就因為離這些A級辦公大樓的車程大概20分鐘，租金卻只有人家的二分之一不到，所以最後跑出自己的商機。」他補充。
楊長達直言，如今市場上的租客已悄悄移動，慢慢往板南線集中，不過，隨著南港沿線辦公大樓陸續完工釋出，未來10年內，恐怕租金也會節節升高，「其實，松山過去每坪只要1600、1700的，南港以前大概在1800元，現在都在漲了，……所以，我們會分析說，建商是看見了辦公室的未來商機，一些外圍商圈在租金上會有非常大的競爭力，所以才去買工業地，以後打算興建廠辦。」
信義區商辦一位難求，內科西湖段幾乎零空置
究竟台北市辦公大樓有多搶手，戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍舉例，信義計畫區未來恐怕是一位難求，「去年新大樓的租金已經有到每坪4000元這樣的數字了，平均則落在3500到4000元之間，所以現在要進駐信義計畫區，基本的入門票就是這樣子了。」
信義計畫區都不會有新大樓了嗎？她直言，只有兩塊土地的機會較大，但目前都掌握在政府手裡，「第一是世貿三館，那塊地位於松壽路的精華區，是國產署負責管理，未來是否有地上權的招商，還要觀察。第二則是信義行政中心，因為那邊建築物本身有一些結構上的問題，台北市政府正啟動一些前期規劃，未來除了行政機關之外，會不會有一些更有效率的活化運用，也可以注意。」
「至於其他土地，大多都不在正信義計畫區內，又是住宅區，也不太可能蓋辦公大樓。所以，未來那一帶的新供給可以說就剩這兩塊，短期內貨源已經短缺了，恐怕是跟不上需求的腳步。」她補充。
談起內科，她說，恐怕也是同樣走勢，「這一季西湖段空置率下修到1.287％，基本上等於沒空置，外溢效果讓文德段空置率也跟著降到5.3％，租金的漲幅更比前一季多出6.4％，……未來兩年內，預計西湖段也沒有新貨，只剩一棟大樓──內科之心的BOT案，目前還在興建中，完工釋出可能要到2020年了。」
