升息路繼續走、整體Q4房市買氣降又量縮！但北市「這種物件」漲幅為何依舊兇猛？

受到升息、經濟成長率趨緩等大環境衝擊，房市氣氛在經過2年多頭行情後，近期市場明顯冷卻，戴德梁行總經理顏炳立日前表示，預期房市即將開始反轉，第四季將呈現買氣降、量縮的格局，甚至對比2021年創下8年新高的34.8萬棟房屋買賣移棟數，今年可能下探至31萬棟。

根據樂屋網統計，今年9月中古屋線上買氣，總體訪客數也仍在低水位，相較8月微縮1.18%，但預約看屋數終於稍稍止跌回升，相較前月明顯增長12.71%，不過，樂屋網調研中心經理洪安怡也認為，目前成交力道仍舊疲軟，今年買賣移轉棟數恐會創下3年新低，恐怕會跌破32萬棟。

但是，觀察台北市今年以來房市現況，房價仍不斷攀升，在不同坪數的物件中，價格漲幅也不同。住商機構指出，依據實價登錄資料統計，今年各坪數區間平均成交價與去年相比，成長幅度在10%以上竟然是51至80坪，其中51至60坪住宅成交單價年漲幅11.6%，顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，大三房、四房曾為市場的票房毒藥，房市下修盤整時乏人問津，近期因資金潮拉高購屋預算，以及疫情讓居家時間增加，買方重視開闊的室內空間，且80坪以下總價容易控制在央行豪宅貸款限制，及台北市豪宅稅的標準內，讓今年單價有亮眼表現。

▲資料來源：實價登錄、住商機構企畫研究室整理。備註：不含一樓、特殊交易

郎美囡分析，台北市物件成交單價，超過20坪住宅有坪數越大、單價越高的趨勢，超過百坪的住宅均價維持在百萬行情，但跟去年相比沒有明顯變動，其他坪數區間都有明顯漲幅，20坪以下成交單價上升至7字頭，均價71.4萬元、年漲幅3.8%，41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭。

其中，51~60坪均價72.9萬元、增幅11.6%，61~80坪均價76.2萬元、增幅10.0%，是漲幅最大的坪數區間，單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪，儘管價格尚未叩關7字頭，今年房價也都有7%至9%的漲幅。

通常大坪數總價必然偏高，因此百坪住宅通常為豪宅，郎美囡說，去年已反應高端買方回歸的資金動能，今年價格表現疲軟，僅維持去年水平，至於價格表現一直都相當強勢的小宅，今年均價成長幅度落後大坪數，由於小坪數多年來因少子化及不婚主義的社會結構變化，以及高房價之下，小坪數有低總價優勢，且小宅易於出租，故穩居台北市熱銷物件，前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長，因此漲勢放緩，此外，今年銀行放款趨於保守，過大或過小的住宅成數不盡理想，也會影響買方追價意願。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年市場多空交錯，央行連續三季升息、全球經濟衰退，不動產市場明顯降溫，投資置產憂心高點進場，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊，建議購屋前務必多方評估。

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