名家論壇》徐佳馨/少子高齡化的房產攻略

文/徐佳馨
今日新聞NOWnews
▲有網友上 PTT 替朋友發問「存款 100 萬可以在北部哪裡買房?」引發熱議。(圖/NOWnews資料照)
▲有網友上 PTT 替朋友發問「存款 100 萬可以在北部哪裡買房?」引發熱議。(圖/NOWnews資料照)

最近不知為什麼,無論初見面或是老相識,除了問該不該買,最常問的是「少子化和高齡化下,台灣房地產到底有沒有希望?」看似討論台灣房地產未來發展,發問者真正想要問的問題其實是「台灣房價還會不會繼續漲?」

歷史經驗中,台灣不動產的幾波多頭皆受惠於經濟成長與人口紅利,但這波大多頭,在政府的土增稅減半,2000億優惠房貸、央行調降利率等幾波利多下,倏地翻升,走到強弩之末之際,還遇上兩岸和平紅利,又讓行情跑了一波,而今繁華落盡,加上世道不好,少子化與高齡化問題兵臨城下,無論誰當政,都沒能開出藥方,也無怪乎大家想要出手買房之前,都會尋思再三。

若從供給面來看,根據內政部統計,全台上半年住宅類建造執照核發數量達58,825戶,創下自2015年以來的同期新高,相較去年同期增加約54%,比近5年最低點2016年暴增6成。另外,同視為房市供給量指標的使用執照量,今年上半年已直逼4.6萬棟,相較去年成長19.7%,寫下10年來新高,供給量的領先與同期指標均締造出近年新紀錄。

以需求面觀察,主計總處最新(2016)的住宅自有率為85.4%,是2010年以來次高,姑且不論住宅自有率常被質疑計算基礎的問題,但如果按照學者推估,住宅自有率也有七成之譜,相較於日本與德國的四成,算是相當高了;如果從人口結構展望,在今年三月,台灣老年人口比率已經超過14%,正式進入世界衛生組織定義的高齡化社會標準;台灣出生率僅1.34%,也在世界各國敬陪末座,說來也是沒啥好指望。

很多人一定會問,那麼大量的供給和看起來青黃不接的需求,價格怎麼還有堅穩的理由?

唯一能夠解釋的,就是資金。

台灣儲蓄率一向偏高,在國內投資環境惡化下,國人更仰賴以儲蓄累積財富,也讓整個銀行體系存款充斥,滿手爛頭寸下,只有退而求其次的用於不動產放款,這也是銀行端面對台灣內部投資困境所不得不的作為,這一點從逾放比攀升,以及台灣的總授信占GDP比率過高等警訊,就可略知當局點滴在心頭。雖說金管會近期將針對房貸逾放比較高的幾家銀行進行壓力測試,若未通過將要求改善措施,但對於優質個人戶或法人戶來說,這些限制並非問題,換言之,在未來,縱然少子化與高齡化趨勢仍在,只要資金不死,資金流向那些產品、那些地區,這些得三千寵愛於一身的不動產,無論真有價還是假有價,稀哩呼嚕地也就飛上枝頭成了鳳凰。

飛上枝頭並非壞事,資金最終總該有個去處。壞的是,拿著那有限的真金白銀,隨波逐流地跟著大腕們追著這些真假鳳凰,若追逐到真鳳凰還是大幸,至少潮水退去還能留下些什麼;如果遇著假鳳凰,也就不能怪小白兔在這資本叢林中被吃得一乾二淨。 

少子化與高齡化下,不問那虛無飄渺移民法或是開放大陸購屋,在未來的房市大舞台上,漲跌依舊在,只是不再雨露均霑,資本的威力,將會是下一波主引擎,在利之所趨下,也是來去如風。

至於,追逐這些資金尾巴的投資人能否順心如意上車,又能否安全下車,市場風向真真假假,對於個人,在投資場上,看的卻是造化了。

「這世上並沒有多少湊巧之事,許多湊巧,事後清算,皆是人為。」

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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