名家論壇》徐佳馨／那些拋售的傳說

某天早上，學弟打電話問我，他說：「新聞說，有民眾因為疫情嚴重，要賤價出售他的萬華房產，當初2700萬買的，現在只要1500萬出售，你覺得照這種情況，房市會不會崩盤啊。」

這類新聞在危機之際從不缺席，會拿來操作，無非就是在網路時代拚點閱，反正過幾天大家忘記了，真實性與否並不重要；只不過，看到這種情形，我們反而會提醒這種以為撿到便宜的買方，想知道是否真的撿到便宜，第一要務得查實價登錄，看看這號稱被賤賣的案子，是不是屋主趁亂哄抬價格，卻委屈說自己賤賣了。其次，透過二類謄本看一下屋主持有時間，以及貸款設定狀況，想一個簡單邏輯，屋主買了2700萬的房子，正常八成貸款也逼近2000萬，低於正常價格兩成以上的案子，在房仲市場上早就被熟門熟路的老司機買走，除非案子太差，不然無須以近半價殺出；就算繳不出來，多數和銀行協調還有空間，最壞的狀況，也就是豁出去丟給銀行法拍，可能還有不錯的價錢，何必要賤賣？

當然，如果這房子現況是出租，抑或是已經除了第一順位的銀行設定之外還有多筆抵押設定，甚至於抵押給可能是錢莊的個人，那麼就另當別論，畢竟這案子到最後能否順利交屋才是關鍵，看到這種訊息，從現有資料與邏輯去推論，約莫可以有個八九不離十的結果。

這段時間，扣除一些鄉野奇談，最常被問的另一個問題，莫過於疫情來勢洶洶，房價是否會跌？

要討論這問題時，要認知到房地產交易本身就有時間和資訊落差，從屋主委託、房屋個別差異和成交價等等，都會是影響價格的關鍵。簡而言之，在實價登錄下，即使有便宜賣的屋主，價格並不會像股票市場一樣，在第一時間被大多數人看到，自然很難有因為大量屋主見苗頭不對，人踩人拋售手上持有房產的事情發生。

以目前疫情升溫，連帶看都沒有，更不見成交的第一線情境下，沒有成交，也沒有成交價，又怎麼會有房價崩跌之說呢？

價格是否會受到影響，關鍵有三，最主要是看疫情控制狀況，確診人數不要再大幅增加是主要關鍵；另外得疫情延續時間，時間越長傷害到基本民生消費，自然會迫使購屋意願轉向。其三是疫情對產業的衝擊程度，一旦疫情持續嚴重，影響到經濟發展，基本面不佳的狀況下，民眾生計受影響，萬物皆跌，房市也難以倖免，那時，法拍價格與數量決定了屋主心中的陰影面積，也才會出現向下修正的態勢。

不得不說，2003年SARS之後，總會有人心中期待再一次的財富重分配到來，這一次的新冠疫情，總有些人想要發點機會財，看看能否藉此翻身。偏偏，經過這些年制度的改變，主客觀環境都與當時大不相同，唯一有利的是利率低於當時，可是在稅制、價格和訊息透明度上，都已經大大壓縮了房地產的獲利空間，一本萬利的成功經驗難以被複製，若民心的恐懼足以撼動大多數的資產價值，那麼願意在那時下手的買家，不僅是財力雄厚，更得要膽識過人。

大凡拋售到眾人皆知，那就不是真的拋售；富貴險中求的同時，也得先確定，富貴真的在裏頭。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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