商用不動產三大轉折及三高挑戰

2022年遭逢暴力升息、通膨、疫情反覆、去庫存等波折,房市虎頭蛇尾從第2季開始轉淡,部分區域甚至出現交易量連月、年跌4成的慘況。商用不動產在通膨墊高收益回報,以及布局中長線發展的正面心態下,交易總額約1307億元,年減13%,但對比土地交易腰斬、住宅動輒2成以上的衰退,仍是韌性十足,惟未來有三大轉折,值得注意。

首先,投資區域、策略、產品的偏好改變。從前瞻基礎建設計畫引領的軌道經濟、城鄉發展,再到中美貿易戰後的全球供應鏈重組,開啟台灣地產開發版圖南移的趨勢,尤其在疫情爆發後,資金行情如星火燎原,土地投資連3年交易量都破3000億天量。

然在央行、金管會從2021年重啟信用管制,再加上《平均地權條例》修法,前後夾擊,逼使高槓桿投資減少,由重劃區、預售屋叫牌的市場已經翻轉。開發商取而代之的策略是重回蛋黃區合建或地上權市場,避開土地融資管制及住宅信用管制的紅線,同時搶進可創造穩定現金流的商用地產。

其次,北市商辦市場正式進入調適期。高力國際統計台北市去年第4季的頂級辦公室、A辦、B辦租金齊創新高,主因過去3年青黃不接,累計新增淨供給微增3%,頂級大樓需求空置率僅剩2.57%。從供給面來看,市場仍處於一屋難求、供給緊張的房東市場。但過去5年,電商、加密貨幣、新能源、高科技製造業、金融、新創等需求快速擴張,加劇租賃市場失衡,因此租金上漲動能明顯是由旺盛的「需求推動」。

惟商辦市場在今年之後將出現轉折點,未來2年則由「供給拉動」過渡。台北市新大樓將陸續完工,市中心包括富邦A25、遠雄大巨蛋、皇翔北汽等合計約有7.4萬餘坪頂辦規格規畫的商辦,將投入市場,勢必拉抬各商圈平均租金的成長,租賃租金進入「供給拉動」的階段,兩年後蛋白區崛起,將進一步開展價格修正的新挑戰。

最後,觀光、零售市場洗牌。國境解封,短期營收頗有逐底之勢,但升息漲租、勞動力短缺、消費習慣改變等營運壓力反撲得更快、更強,眼看全球密度最高的百貨商圈—信義計畫區的一南、一北都要換上新招牌,中南部卻要迎來新的大型商場開幕及後續花開遍地的投資。顯見高科技投資的漣漪效應,觸動區域市場轉骨,也刺激服務多元化。旅館業也在一波老旅館投入改建後,出現新品牌、新平台霸主,拉大競爭優勢及市場份額,儼然疫後才是彎道加速、汰弱留強的關鍵。

商用不動產面對高供給、高成本、高競爭的紅海局面,已非過去建商眼中的另類市場或傳統投資、營運機構的擅場。如何精準定位、合理規畫、有效招商、穩定營運、智慧管理,將是致勝關鍵。

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