「囤房稅」大戶根本老神在在 這件事才是高房價背後真正元凶!

葉佳華
信傳媒

房價上漲速度跟不上薪資所得增長幅度,台灣的高房價問題壓垮了不少年輕人成家夢想。(圖片來源/信傳媒編輯部)

日前時代力量立委黃國昌提出《房屋稅條例》部分條文修正草案,主張課徵「囤房稅」來抑制房價,使屋主願意釋出房屋,隨後北市府也公開要求中央政府提高多屋者房屋稅稅率,使得「囤房稅」議題開始成為社會討論的話題;專家認為,雖然課徵囤房稅確實能對多屋族者構成壓力,但能否逼出真正的空屋回到市場?恐怕效果相當有限。

每5間就有1間房是空屋? 事實上可能沒這麼多

究竟台灣的空屋情況有多嚴重?到目前為止,各界對於「空屋」的認定仍存在著爭議點。比如說,根據主計總處每10年調查一次的人口及住宅普查報告顯示,2010年空閒住宅比10年前增加32萬7千宅,空閒住宅率已攀升至19.3%,幾乎等於每5間房子就有1間房子是屬於「空閒住宅」。

而所謂的「空閒住宅」指的是,無人經常居住且未提供其他用途的住宅,包括待租、待售、已售或已租的無人經常居住住宅;有第二棟以上未經常居住住宅;或是因工作等原因居住他處而未經常居住住宅等,這些皆列入空閒住宅的範圍。

「大家想像的那種「空屋」(真的沒人居住)根本就不到兩成,比兩成低非常多,而且還有季節性因素。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊接受《信傳媒》電訪時表示,現在大家所說的空屋樣態,一種包括真的沒有人居住的房子、另一種則是「少用」的房子,但如何定義「空屋」至今仍未有共識。

學者:囤房稅影響不了大戶

而課徵囤房稅的其中一個目的是為了逼出市場上的空屋。章定煊認為,課徵囤房稅政策目的不外乎為了三個可能性目的。第一是,充實地方政府財源;第二是平衡貧富差距,對於有能力、房子多的族群應該多繳稅,能力較低者應少繳稅;第三則是,增加房屋的持有成本,抑制房市投機炒作,逼出市場上的空屋,改變多屋族的持有決策。

依照現行「房屋稅條例」規定,自住房屋與非自住房屋採稅率分離,其中,自住戶房屋稅率為1.2%;而非自住戶房屋超過三戶以上者,稅率訂為1.5%~3.6%,由地方政府訂定差別稅率,俗稱囤房稅。

不過,目前除了台北市及宜蘭縣將多戶非自住的房屋稅率訂在3.6%之外,其他地方政府則是從低訂定,稅率訂在最低的1.5%,跟自住房屋稅率差不了太多。

若課徵囤房稅的其中一個目的是為了逼出市場上的空屋,現階段的稅制究竟能否達到實質的刺激效果?

「如果課徵囤房稅目的是為了要釋出空屋的話,這樣的稅率是不可能的,必須提高稅率。」章定煊表示,現行的房屋稅是由「稅基乘上稅率」而定,但關鍵是,台灣的稅基過低,若稅率沒有乘上很大的倍數,「大家是沒感覺的」,那麼要逼大戶撤守房市投資,恐怕也起不了太大的效果。

央行理事警告,銀行放款集中於房貸

另外,持有成本過低除了低稅率之外,也包含低利率。

「現在你手上有錢,想要無風險你會想把錢放在哪裡?」章定煊無奈地說,現在手上若有500萬以上現金,定存利率大約只剩下0.3%,但假設去投資房地產,淨報酬至少也有1.5%,尤其台灣的房地產長期以來「漲多跌少」,房價相對抗跌,這也是為什麼台灣人喜歡將資金投入房市的原因之一。

也因此,有央行理事也在今年第3季的理監事會議上則針對國內房市發展及不動產授信風險提出示警。

一名理事指出,目前國銀房貸集中度為35.1%,若再增加恐超越37.9%的歷史高點,儘管國銀的房貸違約率仍低,但是若眾多銀行同時增加承做房貸,將增加共同暴險程度,一旦發生問題,恐容易引發系統性風險,釀成銀行危機,不利於金融穩定。

高房價背後隱含著「財富分配不公平」

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則認為,當囤房稅壓到一定程度時,也許能讓多屋族釋出空屋,但並不會因此讓真正想買房子的人買得起,最後恐怕只會淪為「籌碼轉換」,把投資客的錢轉給另一個口袋深的投資客,造成財富越來越集中。

「假設現在帝寶一坪200萬,然後你想要一坪80萬帝寶,但是口袋深的人他可能一坪100萬的時候就接走了,所以最後只會變成是財富重分配的過程。」徐佳馨斬釘截鐵地說,只要台灣房地產處於相對保值、具有未來增值性,也沒有其他投資標的前提下,絕對會上演財富重分配的搶錢戲碼。

她強調,課徵囤房稅不該是以讓房價下修為政策目標,「很多時候大家都把房價下修看成等同於居住正義,但其實不是,房價所得比牽涉的是,房價以及所得,其中一環,所得也得有所改善才是。」

章定煊也觀察,「現在社會上所說的『居住正義』很大一部份是認為,在不動產上面財富被掠奪了,造成有房子的人越來越有錢、沒房子的人越來越沒錢,因此並不是只糾結在居住上面,而是財富分配不公平的問題。」。

談到最後,章定煊則嘆氣連連地說,台灣雖然目前還沒有到「租不起」的窘境,但問題是「買不起」,追究其根本原因,背後隱含的是貧富差距、社會分配不公平,這也是為什麼談到居住正義,往往也伴隨著民怨四起。

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