國產署改建案兩度流標 專家:地上權住宅利潤低

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國產署今年釋出北市光復南路上,自有辦公廳舍的改建標案,還搭配大安區及中山區兩塊基地的七十年地上權作為招標誘因,但仍兩度流標,專家分析,除了其中的建案上容積率太小,還有位在住宅區作為地上權建案出售難度高,建商興致缺缺,目前國產署也擬規劃改為南港區1100坪的土地做為標案,盼能提高誘因。

圖/TVBS
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記者劉俐均:「國產署今年釋出位在光復南路,這兩棟建築物的自有辦公舍改建標案,另外還附上了中山區還有大安區兩塊基地,七十年地上權作為誘因,不過到目前為止兩度流標。」

兩棟建築物屋齡已經超過45年,如今要做都更改建,總花費約11億,這筆龐大支出,採用與民間廠商合作開發改建原址,再結合精華地段地上權做為業者收益,因此釋出了中山段基地、還有金華段基地,約600多坪的地上權給建商使用,但仍面臨招標難題。

國產署副署長游適銘:「包括營造工程物價指數,大概這一年上漲了一成以上,把這個本來預估的工程經費可能要適度的調高,因為潛在廠商反應本來搭配的中山段,它的商業區還不錯,但是金華段因為它是只有住三225%的容積率,它的開發量比比較受限。」

牽涉到住宅區的地上權使用,收益小,又加上營建缺工、缺料問題越來越嚴重、導致成本增加,才讓不少投標者卻步。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛:「大安區(金華段)的這一塊,它限制就會比較多,因為第一個它是純住宅區,再來加上它的鄰路的寬度相對來講,只有六米比較窄,比較麻煩的是它的形狀是長形的,甚至上面還有一些老樹問題需要解決。」

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標案選址位於北市蛋黃區,仍是卡在誘因太小,導致改建案仍然流標,國產署也決定「換菜色」,初步擬定改為南港瓶蓋工廠旁,約1100坪土地,再搭配原有的中山段基地。不過,專家分析,要順利脫標,還得要有一項關鍵因素,住宅地上權的價格。

住展雜誌研發長何世昌:「地上權住宅一般民眾接受度比較低,而且台北市的買方更是斤斤計較,認為說地上權的住宅應該是,低於市價的七折以下才會比較有吸引力,所以對建商來講這個價格,如果沒有吸引力的話建案不是很好賣。」

根據住展資料統計,2015年以來地上權推案十分低迷,2015年到2020年之間,只有兩個地上權案推出,現在又出現地上權推案,專家分析,主要是受到房市景氣復甦,但推在住宅區,也盼透過調整權利金的方式,讓建商在未來推出地上權宅時候,能有更多價金折讓的空間,增加投標意願,而若以南港區的土地地上權,屬於商業區用地,比較受到市場青睞。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛:「換到我們看到在這個南港這邊的,特商區土地來講,第一個是它面積夠大,再來就是完全可以使用的素地,對於建商來講他可以馬上投入,他不會有一些不管是都更程序,或者是畸零地整合,產品的可塑性會比較高。」

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住展雜誌研發長何世昌:「如果開發為住商混合的話,當然你辦公室的價格會相對低一些,最好的方式就是可能要先找到買主,再朝住商混合的模式開發的話,未來利潤可能會比較高一點也比較好賣。」

專家強調,地上權推案來看,民眾購屋多以自用為主,都希望能永久持有,商辦大樓的流動性大,比較具有吸引力,不過改為南港商業開發區,能不能讓票房毒藥順利脫標,仍是觀察重點。

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